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  "通知"亦顯示,此次調整是結合區域調整系數確定,是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準,即單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套,根據區域調整系數確定。區域調整系數為五環內1.5、五到六環之間1.2、六環外0.9。

  普宅被"豪宅"

  根據2011年的普通住宅標準,除面積外,對於價格也有詳細的標準。四環內北部地區的上限為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米;四至五環北部地區為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米;五至六環北部地區為25920元/平方米、南部地區為20600元/平方米;六環外地區為17280元/平方米。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-05/08272933010.shtml

  且最近的一次是2011年版本的住宅標準,該標準是按照房屋的區位不同設定瞭不同的房價標準。

北京放寬普通住宅價格標準 剛需和改善性購房成受益者

  盡管限購在北京短時間內難以松動,但"三元化"調控作為北京下一步的樓市調控思路,已經在逐步落地。

  9月30日,北京市住建委、財政局、地稅局聯合發佈《關於公佈本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》(下稱《通知》),明確自10月8日起,購房人根據新的普通住房價格標準納稅。

  鏈傢地產分析師張旭也介紹,調整後,房源由"非普"轉為"普宅",相應稅費成本將降低不少,減少瞭購房成本,對剛需或者改善性購房需求來說是好事。

  照此來看,在符合戶型面積上限的情況下,隻有同區位的住房低於上述價格標準,才能被劃歸普通住宅范圍。如果高於這一價格,那麼即便是戶型面積符合低於144平方米的要求,也不能被認定為普通住宅。

中古車貸利率多少二胎年息 政策優惠面擴至9成以上

  "如果仍以2011年設定的普通住宅標準衡量當前市場中的住宅是否是普通住宅,實際上,很多項目是'被豪宅'的。"北京大嶽咨詢有限責任公司金永祥如是介紹。

  中國房地產指數研究院的歷史監測數據顯示,2013年全年,北京商品住房銷售價格同比漲幅超過20%。2011年-2012年的同比漲幅,也維持在基本相同的水平。

  這也是北京4年後再次調整普通住宅價格標準,新標準將使得享受到普通住房稅收優惠的購房傢庭比重擴大到90%以上。

  早在8月,北京市住建委就曾多次召集中介、行業專傢、業主等多個代表探討北京普通住宅標準的探討。

  "相比之下,此次調整更符合實際。"北京房地產業協會秘書長陳志介紹,不再區分南北環線,在單價的基礎上,加上總價的參考指標,兩者隻要一項符合即可認定為普通住房,將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持范圍,盡可能將政策覆蓋面擴大。

內容來自sina新聞

  根據10月8日開始實施的"普宅新標準",享受到普通住房稅收優惠的購房傢庭比重擴大到90%以上。

  而在4年前,即2011年版本普通住宅標準,彼時,北京住建委相關負責人介紹,僅有70%2胎房貸 2胎房貸利息怎麼貸款比較會過件的購房傢庭能夠享受到普通住宅的稅收優惠。

  21世紀經濟報道記者查詢資料瞭解,在最近的10年內,北京普通住宅標準僅調整過4次。

  陳志亦如是舉例,李某購買西三環一套建築面積為60平方米的住房,屬於該傢庭唯一住房,成交單價5萬元/平方米。

  按照原標準,該區域享受稅收優惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米,李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。

  但根據10月8日實施的新標準,該房屋雖然單價超過瞭區域標準39600元/平方米,但參考總價468萬元/套的標準仍可享受稅收優惠,李某隻需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。

  實際上,普通住宅標準的調整也是落地北京"三元化"調控思路的具體體現。北京市住建委早在7月就公佈瞭北京下一步的房地產調控思路並提出,將按照分類調控的思路,采取系列措施,保證供應,穩定市場。適度放開高端商品房項目,加強稅收征管,保持房價基本穩定,並適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準。

  根據新標準,普通住宅認定根據環線、房屋總價和房屋單價劃分,5環內總價不超過468萬,單價不超過39600元/平米,二者滿足其一即可;5-6環總價不超過375萬,單價不超過31680元/平米,二者選其一;6環外不超過281萬,單價不超過23760元/平米。
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??這個過程中,萬科最大膽的嘗試莫過於涉足商業地產。“萬科不做商業地產。”王石曾在公開場合及自傳中如此表示,但在2011年,萬科高調宣佈進入該領域。

??“我看到這些互聯網公司的‘扁平化架構’‘去金字塔’‘去精英化’。”鬱亮說。這個洞察觸發他思考把合夥人制度引入萬科,以此解決內部激勵問題。而在國內傳統產業的企業裡,還沒人這麼做。

??“我要進猶太人的圈子。”鬱亮想帶著萬科進入最核心的地產圈,而這個圈子裡大多是猶太人,包括鐵獅門這樣的大型地產開發商,以及黑石等私募基金,多是猶太人的天下。鬱亮作為一個中國人希望能夠進入這個圈子,從而獲取到全球最核心的資源。

??但招商情況以及運營效果都超出瞭他的預料。當時他不確定是否能夠以苛刻條件說服H&M這種品牌,後者在北京市內還有很大發展空間,這些品牌看到萬科的數據後,進駐瞭這傢購物中心,“萬科把調研的東西拿出來,商戶感覺在這裡是能做到生意的。”甄仕奇說,根據他掌握的數據,“現在這間購物中心周間(周一至周五)客流4萬至5萬,周末能夠達到7萬至8萬,跟城裡大部分購物中心差不多。”

??“職銀行貸款率利計算公式二胎年息業經理人”鬱亮在2014年變成萬科的“合夥人”。

??公眾公司並不自由,任何決定都需要等待資本市場的反應。當今年6月萬科B轉H股之前,資本市場對於全新的合夥人制有些質疑態度。而鬱亮在3月增持萬科股份,也正是為瞭消除這種質疑聲。“資本市場首先要看我個人對公司的信心,那麼我增持,還要看管理團隊對於公司的信心。”鬱亮對《第一財經周刊》回憶說,“我們推出瞭合夥人,如果單一持股,公司可能會以市值管理為借口來做很多事情。”

??對此,李飛能夠理解,但不見得能夠接受。“這也是萬科市場化的體現,它要強調對所有的事情公平。”他說,鬱亮和王石最大的不同在於鬱亮更為“實用”,對紀律性的要求很高。李飛最終選擇瞭離開。

??新業務的試水,考核標準的探索,也使萬科的內部運行出現一些矛盾——而這一切,也恰恰是2014年萬科進行變革的前奏。

??萬科開展商業地產業務的一個關鍵人物是毛大慶。早在2008年,王石和鬱亮曾在北京頻繁約見為凱德置地工作瞭15年的毛大慶。在北京這種需要特殊資源的市場,萬科北京公司成績一直不見起色,而毛大慶在北京為凱德發展出20多個項目,其中包括位於北京東二環的來福士等成功的購物中心案例。毛大慶加盟萬科後,組建瞭經驗豐富的商業地產團隊,成員大多來自凱德置地和幾大商業代理行。

??“就像一片森林。”鬱亮說,在這片森林裡,有些主要的大樹,比如住宅地產、消費體驗地產,以及產業地產,包括物流這樣的離住宅地產較遠的業務,“物流地產這樣的森林我要自己去發展業務,有些是我在平臺上開放給別人去做的事情,但總體來說圍繞的是整個萬科的客戶生態系統,交易各方利益價值最大。”為瞭配合深圳的進一步發展,萬科為前海建立瞭創業園區,以建造和租賃的方式涉足產業地產業務。

??不僅僅是公司內部,萬科還將這項制度推廣至合作夥伴。就在杭州公司說服合作公司的高管向項目入股,正準備作為“合作示范區”向其他地方公司推廣時,它們發現對手樓盤因為動工時間早有可能先開盤。以往,它們需要花很大功夫去說服合作單位,包括增加薪水趕工期,而這一次僅僅因為對方入股,最終樓盤完工時間比對方早。

??如若大股東不滿意,“門口的野蠻人”對公司控制權形成威脅,公司將處於更危險的境地。就在2014年萬科的春季例會上,面對所有高管以及一線公司總經理共500多人,鬱亮重提20年前的“君萬之爭”事件,警示“門口野蠻人”還在。這並非聳人聽聞,理論上,以萬科當時不到900億元的市值計,君安證券以130億元左右即可收購萬科15%的股權,成為萬科第一大股東,成為第二大股東隻需要動用10億元左右收購1.25%的股份即可。

??事實上,通過對不同技術公司的拜訪,鬱亮深受啟發。

??萬科的業績並不差。自從2009年銷售收入在業界首次突破千億規模,此後持續上升,2014年突破瞭2000億元。但鬱亮卻從中看到隱憂。

??“你們看到的時候,這個事情已經啟動瞭,但我們的確想瞭很久。”鬱亮說,他這幾年都在為合夥人制度的啟動做準備。

??答案很明確,現在的萬科需要一種共擔的機制,讓團隊利益更緊密地捆綁在一起,以對抗行業動蕩時期產生的風險。“過去黃金時代基本上不會有失敗,轉型的時候付出跟得到就未必掛鉤,會有失敗。”

??在代理萬科昌平項目時,甄仕奇一開始並不確定客戶是否會接受萬科提出的苛刻條件。昌平位於北京遠郊,而萬科在項目裡提出的商業合作條件並沒有比北京市內的項目更為寬松。

??萬科沿襲瞭凱德置業的模式——通過房地產投資信托基金和私募房地產基金實現資產證券化,形成有機的退出機制,適時回收資本以作進一步投資、擴張之用。事實上,這也類似於全球頂級地產公司鐵獅門“地產+金融”的運營模式。

??同樣面對行業下行,和恒大的多元化思路不同,萬科選擇的是一條以地產業為核心的專業化發展路徑。

??當然,也正因為難度足夠高,而立之年的萬科才成為我們2014年年度公司的首選。

??2014年,他不斷對外提及的正是“白銀時代”,房地產行業進入中速發展階段。他並不認為這很壞,不是“青銅”或者“黑鐵”時代。他說這話時顯得輕松自信。

??11月,央行全面啟動降息——調控手段的確更市場化瞭。雖然樓市並沒有因此回暖,但這代表政府在意願上要給這個行業松綁。而在幾個月前,開發商幾乎看不到這種希望,有人甚至以出售公司的方式離場。

??曾經,鬱亮看到凱文·凱利在一本書裡預測,矽谷會誕生一傢世界級的汽車企業,當時他有些納悶,在美國,不是隻有底特律才能誕生汽車公司嗎?15年後,他才知道,這傢公司的確誕生自矽谷,它叫特斯拉。“你根本不知道對手來自哪裡,這種偶然性是特別多的。所以不確定性特別大。”

??鬱亮給自己制定瞭清晰的出海路線——“去全球活力中心”,包括紐約、舊金山,而接下來,他準備去倫敦和新加坡。

??更重要的是,隨著新業務的拓展,萬科內部也遇到一些發展瓶頸。

??在初步計劃裡,某個層級以上的管理層用前一年獎金中的一部分去二級市場購股。毫無疑問,這有風險,首先是獎金會減少,而這部分損失的獎金所能夠帶來的收益也並不確定。對於一些員工的猶豫,鬱亮決定直接面談。“我去瞭所有的一線公司,跟他們談。”鬱亮說,“如果你自己都沒信心,那你為什麼還選擇在萬科呢?”鬱亮反復強調說,他隻是要求某個層級以上的管理層購股,並沒有強制所有人。

??“大股東掏錢是為瞭錢讓持續升值的,不說幅度多少,但萬科帶來的回報率太低瞭。”王珂認為萬科在資本市場的表現,一定會引起大股東的不滿。

??鬱亮是“君萬之爭”的親歷者。當時以君安證券為首的幾個股東聯合“逼宮”,企圖奪取萬科控制權,時任董秘的鬱亮遠赴海南等地說服君安陣營的海南證券,又在A股市場上找到君安違規交易的證據,挺過瞭那一關。

??這個小組的七八名成員,來自總部不同部門。每周一上午,這個一周最寶貴的時間,他們都要在鬱亮的辦公室開會。合夥人制度在推行過程中遇到任何問題,試錯小組都會盡快給出反饋和調整。

??在中國,沒有一個行業像房地產業那樣,動蕩不斷又難以捉摸——這在2014年尤為明顯。

??總之,合夥人制度觸發瞭萬科一系列的自我變革。

??外界的關註洶湧而來,鬱亮的曝光頻率逐步增加。面對媒體不斷的采訪需求,他每年集中邀請數百傢媒體聚集在一傢一線公司,進行對話。不過,這位財務出身的接班人自律且謹慎,他更願意談他對跑步的熱愛——隻要在總部,每天早上都會跑5公裡,而較少談行業,也極少在行業論壇或社交媒體等公共空間上發表言論——與創始人王石風格迥異。

??李飛解釋說,“北京一筆錢轉一圈要3年,在南方有些城市錢轉一圈不到1年,同樣是一筆錢的效率,南方城市賺的利潤是北京的3倍,直接影響瞭收入。”

??“2010年前後中國富豪排行榜開始發生一些變化,我感覺到‘白銀’時代可能要來瞭。”在2014年初冬,鬱亮接受《第一財經周刊》專訪時說。

??鬱亮的財務背景在萬科的改革過程中日益顯示作用。

??一項“合夥人制度”在這傢中國最大的房地產公司推廣開來,鬱亮和超過1300名員工都增持及購買瞭公司股票,從而成為公司的“合夥人”。作為一種重在激發個人潛能、強調利益共享的管理制度,合夥人制度多運用於法律、咨詢、建築等行業,近年逐漸被技術公司靈活運用。被房地產公司啟用,在國內尚屬首次。

??過去兩年,他的名字不斷和一些互聯網公司同時出現在媒體文章標題上,比如他帶領萬科高管拜訪瞭騰訊、華為這類IT公司,或者小米、阿裡這樣的新興互聯網公司。一時間,大傢並不能真正看清楚他要做什麼。

??萬科依靠運作水平在北京市場贏得一席之地。5年時間裡,北京萬科銷售額到達160億元。但即使如此,遠離政治的萬科仍然難以在北京獲得優質地塊。

??而華潤與萬科關系深厚,2014年3月底,在鬱亮從二級市場增持之後,作為萬科大股東的華潤置地幾乎同時加倉,公開資料顯示,華潤股份有限公司於3月19日和20日期間,通過深圳證券交易所交易系統增持公司A股股份2640萬股,占公司總股本的0.24%。“華潤的增持是表明一種姿態,讓其他的投機者不要在萬科的問題上動腦筋。表明華潤對持有萬科股票很有信心,如果想在這方面做文章,是得不到什麼的。”當時在國內接受媒體采訪的王石表示。

??而在20年後的2014年,萬科作為一傢年銷售額約2000億元,現金流200億元的房地產公司,未來命運有多大是掌控在管理層自己手上,仍值得商榷。

??萬科正在變得不一樣。“萬科原來的組織形態是‘同質擴張’,把公司標準化的產品復制推廣,在中國制造業水平低的環境下隻要關註產品和服務就能夠取得一定的市場,這個工業化邏輯,萬科和其它公司很多年都是在用這套邏輯。”在王珂說。

??要做第一個吃螃蟹的人,風險或許是無法完全規避的。鬱亮成立瞭一個“試錯小組”。

??帶著這種警惕,而立之年的萬科正在做許多再出發的嘗試,嘗試總是好的,相比因循守舊。

??幾年來的商業地產運營經驗,使萬科找到瞭一條不同於住宅地產的運營思路。本質上,住宅地產代表著資金快速周轉的商業模式——投入、建成後賣出,而商業地產則需要非常長的周期回收投入的資金——持有物業,然後依靠收取租金等方式逐漸獲取回報,香港一些大型地產商如鴻基或李嘉誠旗下的和記黃埔等都選擇這樣的模式。


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??政府調控的態度今年變臉瞭。

??不難看出,在鬱亮描述的遠景裡,一傢傳統的純住宅開發商的邊界被擴大,那些以往不會去碰的低利潤生意,比如物流地產、產業地產也進入瞭它的疆域。

??李飛從深圳總部調至北京公司兩年後,他的獎金隻有在總部時的1/5,而獎金在總收入中占70%,折算下來總收入被腰斬。

??在舊金山管理著一傢私人基金的陳懷生和萬科在美國有所接觸,在他看來,萬科在海外特別知道自己要做什麼——“我覺得它現在在海外主要目的是去試水深淺,看看海外先進的房地產公司怎麼做事,在海外經營一個項目條條框框在哪裡。”陳懷生說。

??經過溝通,更多的公司人不抗拒這樣的機會。“它給瞭一個更大的杠桿,是一個創富的機制,能不能創富在於所有的合夥人能不能把業績做上去,做上去的話,未來的收益還是非常可觀。”萬科杭州分公司的宗衛國透露,以一線公司經理這個級別,他用瞭約1/5的獎金去認購股份。

??包括宗衛國的獎金,萬科超過1300人的經濟利潤獎金都被交給一個名為“盈安合夥”的公司在二級市場購股,購股後,截至2014年12月中旬,這些合夥人占公司總股份數3.3%,成為萬科A的第三大股東。“我知道賺錢多少是一回事,關鍵在於有沒有參與感,這個事很重要。”鬱亮說,合夥人解決的是員工們的身份問題。

??“這還是一個篩選的過程,篩選對萬科認同的人,是一個重新聚合的過程。大傢用鈔票去投票,這是一個積極舉措。”即便遠離瞭這傢公司,王珂仍然會觀察這傢公司發生的細微變化。

??目前來看,合夥人制度的確讓員工們更大程度上去“共擔”公司盈虧。以6月底前後合夥人購股的價格計算,當時每股8.5元左右,到12月中旬11元多的價格,股價上漲接近40%。雖然2014年分紅計劃還沒有公佈,而萬科從2013年起就提升瞭股東分紅,以2013年每10股派送紅利4.1元來計,分紅比例接近29.87%。

??作為商業地產代理商的戴德梁行,和萬科在北京昌平的項目中有合作,“他們做事不像是剛開始蓋一兩個項目的公司,做事的手法非常老到,包括內部的想法,跟外部公司的合作。”戴德梁行中國區商業顧問部主管甄仕奇對《第一財經周刊》說。

??為此,萬科的“試錯小組”還設計瞭項目計劃與之配合,“如果僅僅是項目跟投,很有可能短期自利行為會發生,投資人會質疑我們是不是侵蝕它們的利潤。”

??在經過30年快跑之後,萬科已身染“大公司病”——在管理學上,這幾乎被視為大型公司的“不治之癥”。再加上萬科所處的行業充滿不確定性,公司很難完全掌握自己的命運。

??俯瞰一傢房地產公司,可以把它看作是一個數百個項目的組合,而萬科是一個由三四百個項目構成的組合。在這項項目跟投計劃裡,萬科設定瞭一個層級,在這個層級以上,所有成員必須跟投所在地的所有項目,而跟投數量由當地公司成員自己協商,“假設一個公司有10個項目,每個項目最少要投入30萬元,他必須得每個項目投足那麼多錢。”鬱亮介紹,這種強制性的要求隻是為瞭防止作弊行為的發生,避免某個管理層因為跟一個項目利益關聯更大,而將資源傾向該項目。

??事實上,合夥人制度帶給萬科的不僅是員工身份的變化、以及利益的捆綁,還能松動復雜的管理結構,從而提升團隊效率。要知道,大公司病的一個典型癥狀,便是冗餘的層級——而伴隨合夥人制度同步推廣下去的,正是一線公司的層級精簡計劃。

??“現在每個人都是一個處理和解決問題的中心,公司的資源和他的關系是對話和輔導的關系。”作為萬科一線公司高管,宗衛國對這種層級精簡深有體會,“很多事情就容易變成兩層架構,責任人和參與人,責任人對結果負責,組織其他同事一起去做一件事,上一級領導隻是指導他,但並不對結果負責。”

??作為一線公司管理層,宗衛國的工作量從今年三四月推行合夥人制度以來減少瞭。“我過去的主要工作是解決下屬沒法解決的疑難雜癥,搞不定的來找我。現在的工作是怎麼給團隊設置任務,然後怎麼輔導他們把工作做好。”

??不僅是管理制度和激勵方式的變革,這傢巨型企業隨之進行瞭層級精簡,以及種種新業務的嘗試——包括此前曾宣稱不會進入的領域,比如商業地產。

??好幾個和萬科有過交往的人都認為,鬱亮是少見的“不焦慮”的企業傢。“中國大部分公司最大的動力來自於追趕,因為別人過得好,要做成它們那樣的公司,從而在公司內誘發集體共鳴,這種企業裡面天生有種恐懼和焦慮。”在王珂看來,當公司擴大到40多個分公司,與幾百個合作單位有交集時,很難依靠一種理念去形成共鳴,而利益捆綁成為最有效的方式。

??提升公司內部效率,最終的目的還是要獲取更多的收入來源——但對於一傢控股權並不在自己手上的公司而言,這一目標卻難以實現。

??由於早期脫離國企以及募集資金等原因,萬科第一大股東華潤集團持股14.94%,而包括王石、鬱亮等高管在內的管理層持股總數,也不到1%,這意味著無論王石還是鬱亮都需要向大股東交代。從2010年開始,萬科股價經歷一輪大幅下跌,而股東分紅在2010年至2013年也處於較低水平——以另一地產商保利為例,2010財年每10股分紅2.13元,而萬科僅1元。與股東低分紅相對應的是萬科高管的高薪——在2013年,國內地產公司十大收入最高的高管中,8位來自萬科。

??為瞭不再單純依賴住宅地產形成的規模效應,萬科在盡力拓展新業務。

??拿到2013年前一年的稅後薪水861萬元後,除瞭公益募捐,鬱亮把所有的錢都用來購買萬科股票瞭,他共買進100萬股。這一消息披露的3月10日,萬科股價上漲4%。此後,鬱亮持有730.62萬股萬科股票,而該公司創始人王石持有761.72萬股。

??“是合夥人,這很容易回答。”被問及現在如何定義自己的身份時,鬱亮不假思索地說。此前很長一段時間內,鬱亮都被視為本土公司培養起來的第一代“職業經理人”。

??盡管市場低迷,房地產公司在這一年不斷吸引眼球。萬達商業地產今年在香港完成IPO,成為中國市值最大的上市房企;恒大集團首次提出多元化發展戰略,從現代農業、乳業、畜牧業,到醫療、文化及光伏行業,其多元化的速度和方向令人吃驚;而年度最惹人註目的鬧劇也發生在這個行業,因創始人宋衛平反悔,融創對綠城的收購中途生變。

??股權分散的公司獲得控制權並不容易,它們大多經歷早年不斷融資,經過最後一輪上市融資後,股權被稀釋得極少。即便如馬雲一手創立瞭阿裡巴巴,在上市前他持股份額也隻有7%左右,而為瞭保證對公司的控制權,他不顧外界眾多非議,設置雙層股權結構,保證管理層掌握有高度投票權的股份。

??而萬科在某種程度上依靠是的與大股東之間的“人情”聯系。在6月27日萬科公佈的新董事會成員名單中,萬科現今主管財務的王文金進入董事會,與王石、鬱亮一起占據3名執行董事席位,另外有4名非執行董事,3人來自華潤,1人來自平安,除此之外,還有4名獨立非執行董事,總共11人,但從公司歸屬來看,華潤、萬科系占達6人,在董事會決策時,容易取得一致意見。

??在2014年之前,萬科支付給員工的薪水不算高。“進入萬科就是一個集體主義的狀態,在價值觀上高度認同,比如不腐敗不行賄,能夠以萬科為自豪,否則你就對抗不瞭比同齡人工資低的問題”,王珂在萬科工作瞭3年,最終也選擇瞭去商業地產代理銷售公司譽翔安,“年輕人其實還好,但對於有職業經驗的人來說,收入要比同行低接近一半。”

??在鞏固控制權之後,萬科管理團隊著手進行商業模式的探索。在白銀時代,原有的衡量標準“ROE”如同懸在頭頂的達摩克利斯之劍,讓這把劍不掉下來最便捷的方法是縮小“分母”,減少資本投入。

??如果這一切發生在以創新為己任的初創公司,或許不值一提。但就規模和影響力來說,萬科都穩坐中國內地房地產業的頭把交椅,它的變革註定是高難度的。

??鬱亮認為,和“職業經理人”相比,“合夥人”與萬科的關系“更親密一些”。

??據接近項目的人透露,在昌平金隅萬科商業中心修建好之後,按20億元估值,萬科將40%的股份賣給瞭美國私募股權基金麥格理,回款8億元。麥格理扮演的是有限合夥人(LP),即做投資後每年按股權取得分紅。離開萬科後目前仍在商業地產行業工作的李飛估算,外資私募基金在國內投資商業物業後,一般能夠取得7%至8%的回報率,“隻要這個開發商還算靠譜,不會讓它們本錢都丟瞭的話,它們借錢也會願意做這樣的投資,因為美國利率一般低於3%。”

??對於萬科來說,它需要保持良好的物業運營能力。“擁有物業隻要有錢就行瞭,我們是操作者,靠本事賺錢,不是靠收租賺錢,”在賣出這些物業後,萬科也被人指責淪為外資私募基金的“打工者”,但鬱亮說,“業主是誰不重要,最重要的是運營權在我們手裡拿不掉。”

??更親密卻不意味著更甜蜜。相反,可能意味著個人要更直接地面對公司的順境與逆境。

??而對於萬科來說,麥格理這些外資私募基金帶來的不僅僅是資金,還包括豐富的經營經驗。與麥格理的合作模式得到驗證後,它被進一步推廣開來。在8月,萬科和另一傢美國私募基金凱雷成立資產平臺公司,二者分別持有20%和80%的股權,在計劃中,該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有,未來以資產證券化為目標退出。除此之外,雙方還會設立一傢商業運營管理公司,負責資產平臺公司持有的各境內商業物業招租和運營管理。

??鬱亮深知這些外資基金的價值,這些基金在全球各地收購並長期持有商業物業,久而久之,對於商業地產的運營也積累瞭實際經驗。在將它們引入國內項目之前,萬科在海外扮演被動投資者的角色,隻是為瞭從它們那裡習得更多的經驗。

??事實上,在萬科啟動這輪變革之前的4年間,鬱亮一直在逐漸適應新的角色。同時,萬科也隨著行業變化進入一個微妙的探索期:在白銀時代,規模化不再是衡量一傢公司是否優秀的關鍵標準,取而代之的會是什麼呢?

??看起來,萬科在海外隻想以盡可能少的資金去參與大型地產商的項目。當時在紐約一個項目中,萬科作為漢斯(Hines)的被動投資者拿到瞭一部分入股權利。所謂被動投資者,一般指在項目不占據控股權利,在具體的運營和管理中也沒有決定權。萬科拿到這部分入股份額之後,希望再次出讓部分股權,於是在美國積極地尋找一些當地的基金做它的二級被動投資者。

??陳懷生所在的太平洋投資有限公司是一傢私人基金,恰好在這個項目中與萬科有所接觸。與一般基金不同的是,它的規模小,但擅長經營和物業管理。金融海嘯後,陳懷生在美國當地以低廉價格收購大量酒店和商場物業,以專業化的手段改造使其重新復活。因此,做萬科的“金主”對它來說並不是件吸引人的事,但在合作過程中,它看到瞭萬科的“精明”。

??鬱亮的確是帶著疑問遠赴紐約的。他最大的疑問便是,“深圳、上海、北京這十多二十年房子就蓋滿瞭,按照這個道理紐約早就蓋滿瞭,它在做什麼?鬱亮去瞭紐約才知道,鐵獅門、漢斯這些歷史悠久、體態龐大的地產開發商一直跟隨城市的發展去拓展生意,“隻要城市有變化就有機會,跟著城市發展去走一定可以找到這個機會。”

??鬱亮在接班之前並不是很熟悉房地產業務,這成為他的“軟肋”,但這種軟肋也讓他保持更敏感的學習狀態。他的金融背景能讓他更好地理解海外項目中的金融運作,“做的時候會發現賺錢回報率不像以前那麼高瞭,這個時候要利用各種金融手段,要借低成本的錢去做一些事情,賺一些股份利潤回來。”在鬱亮的理解中,全球化的大型地產開發商那裡,金融手段像血液一樣貫穿在公司業務的方方面面。

??他在2010年前後開始思考行業變化或許並非偶然——至少內部的變動讓他對外界變化更敏感。盡管鬱亮1999年便接替王石擔任總經理,他們之間就此形成瞭“王石關心不確定的事情,鬱亮關心確定的事情”的分工。但2010年前後,鬱亮需要同時關心“確定”和“不確定”的事情,外界開始把鬱亮稱為“接班人”。2011年春天,萬科創始人王石前往美國遊學。

還原最完整的萬科轉型紀錄萬科ge自己的命

??從海外這些已經算基業長青的房地產公司處學到的東西,鬱亮希望用來幫助萬科轉型,在描述這種轉型時,他用瞭互聯網界時興的一個詞,搭建“生態系統”。

??當各種新業務在萬科40多個分公司零星發展起來的時候,總部並不扮演親力親為的“傢長”,而是堅持做裁判員,監督比賽。在萬科一條重要的準則就是員工獎金與“ROE”高度相關。所謂“ROE”是指取得的利潤回報和占用的資本量之間的比率,它和資本周轉速度有關,在房地產這種對資本有著高需求的行業,周轉速度是關系公司生死的。

??在不消停的2014年,萬科集團總裁鬱亮的身份也發生瞭一個前所未有的變化。

??2014年猶如一個分水嶺,在這一年啟動的改革,正在使萬科遠離以往的規模化發展路徑,但是否能向著鬱亮所描繪的平臺型公司順利發展,卻也正處在一個關鍵的轉型期,“從現在開始的未來3年轉型很重要,如果這3年成功瞭,未來7年根本不是問題。”

??鬱亮在不斷反思:萬科賴以高速成長的“職業經理人”制度,是否再適用於新時期的發展?

??相比大部分公司,萬科正在走上“異質擴張”的道路。盡管現在看來萬科正在做諸多的嘗試未來不一定會有效,但是嘗試是必要的。這種嘗試類似Google這樣的互聯網公司,並沒有固定的發展路徑,但保持瞭持續的創造力。王珂解釋道,“同質擴張是吸收更多籌碼,解決量的問題。異質擴張解決的是報酬率的問題,這個是很多工業化公司所面臨的挑戰。”

??這對應瞭鬱亮內心一種根本的警惕。盡管萬科對於現在展開的變革和轉型,盡量控制風險,但在瞬息萬變的商業世界,鬱亮仍然認為未來有很大的不確定性:“之後會不會有一個我們從來沒見過的對手冒出來呢?因為這個時代是很有可能出現的,很多現在的一些同行,根本不是我以前那種意義上的同行。”鬱亮說。

??那一年的《福佈斯》中國富豪榜上,百度總裁李彥宏首次進入前三名。這份榜單從2005年開始盤點,前三甲一直被傳統行業的企業傢包攬,從未有互聯網公司的掌門人。而到瞭2014年,前三名已經全部來自互聯網企業。鬱亮意識到,國傢經濟結構在發生微妙轉變,對於他所在的房地產行業來說,高增長、高利潤的黃金時代可能就要過去瞭。

??“確實,我們不知道能不能成功,隻是往這個方向在走,在努力去幹。”鬱亮說。

內容來自si雲林大埤農地貸款na新聞



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-28/14385954857779272663319.shtml

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內容來自sina新聞

  樓市在"低溫"中運行,房地產信托業的發行也持續低迷,但節節走高的收益率讓房地產信托仍然成為投資者的"香餑餑"。

  根據用益信托工作室最新統計數據顯示,今年上半年,房地產集合信托共融資1192.26 億元,占總規模的27.76%,占據首位,與前5月占比持平;平均預期收益率9.73%,領先其他領域的信托產品。僅6月份,房地產信托募集資金達到152億元,平均收益達9.78%,為所有投向中最高。

  6月份,房地產信托募集資金達到152億元,平均收益達9.78%,為所有投向中最高

  重金之下必有勇夫。因此,雖然業內普遍擔憂房地產信托的風險,但無論是對信托公司來說,還是對投資者來說,房地產信托無論都是無法割舍的。

汽車借款 銀行規模下降收益率走高 房地產信托仍是 香餑餑

  業內人士表示, 由於國傢房屋二胎利息怎麼算對房地產的調控政策和對房地產開發貸款的謹慎態度,房地產企業融資需求一直非常強烈。相對於其他行業,房地產業也有其自身的特殊性,那就是房地產項目本身可以提供豐厚的利潤,能夠承受相對較高的融資成本。

  值得註意的是,統計數據顯示,從2012年開始,房地產信托到期規模迅速增加,進入兌付密集期。而2014年集合資金房地產信托預計到期總規模為1780.06億元,其中一季度為368.48億元、二季度為439.15億元、三季度為444.61億元、四季度為527.82億元。隨著兌付規模逐季增加,2014年將成為房地產信托新的兌付高峰期。整個信托業面臨兌付壓力。

  "雖然現在大傢都擔心房地產信托的風險,但來咨詢的都看中高收益,不愁賣。"日前,一傢第三方理財經理對《證券日報》記者如是說。

  房地產信托產品不愁賣

  不過,標準普爾評級服務在日前發佈的《中國房地產觀察:艱難的經營環境將進一步令房地產商兩極分化》報告中預計,樓市銷量將從2014年下半年開始逐步改善。

  平安信托總經理宋成立表示,平安信托仍看好房地產行業的中長期趨勢。他同時提出,平安信托與房地產企業可在多方面展開合作。

  6月份規模同比下降58%

  雖然高收益率的魅力難擋,但在整體不景氣的房地產市場環境下,融資需求減少,信托公司也更謹慎,提高融資門檻,直接導致房地產信托融資規模下降。

  用益信托工作室的統計數據顯示,今年6月發行的集合信托共計558個,較去年同期小幅增加15.29%。不過,從融資總量來看,集合信托6月全月募集的資金僅為626.43億元,與去年的972.69億元相比大幅下降瞭逾三成。

  從投向來看,在6月發行的信托產品中,基建類信托產品放量發行,數量同比增加一倍多,而募集資金增加瞭18.78%,但房地產和工商企業類信托卻雙雙大幅萎縮。據粗略統計,2013年同期,房地產信托成立總規模360億元,2014年僅為152億元,下降57.8%。

  業內人士指出,供需乏力是房地產信托成立規模下滑的主要原因。而隨著房地產信托產品的兌付壓力越來越大,系統性風險逐漸凸顯,監管層對信托的監管越來越嚴格,房地產項目長期受嚴控,信托公司在房地產業務上也更謹慎,一方面提高融資門檻,另一方面提高融資成本。

  標普的報告也認為,與銀行等融資渠道相比,信托融資渠道能夠更靈活地使用資金且不占用銀行的貸款額度,具有一定的優勢。他們認為,更多的房地產企業仍會通過發行信托計劃進行融資。

  不過,專傢表示,房地產市場已經進入下半場,為開發商提供銀行開發貸之外的債權融資和夾層融資、以房地產信托為主的非銀地產服務企業,短期內可能遭遇調整和風險。在此背景下,優選服務對象、優化資金來源及確定細分市場,是制勝的三大利器。記者 夏 青

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/08432814445.shtml
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萬達維多利亞灣4.25盛世開盤

??4月25日,萬達維多利亞灣2015首發作品,39號樓全景瞰海樓王盛世開盤,相信憑借39號樓的獨特魅力,加之萬達維多利亞灣優質完善的配套,以及江蘇路小學、育才中學兩所青島知名學府強大的吸引力,萬達維多利亞灣此次開盤,必將掀起新一輪的搶房熱潮。

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/14455997258743811993399.shtml

??39號樓全景瞰海樓王推出以來,憑借其獨特的魅力受到島城置業者的廣泛關註。39號樓全景瞰海樓王全面一新北樹林農地貸款線臨海,與青島隔海相望,推窗即享青島最美海岸,更可遠眺青島百年繁華,坐享青島醉美城海雙色;位居景觀主軸,緊鄰觀海平臺、濱海風情街;兩梯四戶設計,采光通風更佳,超大樓間距,視野更加開闊;戶型方正,佈局科學合理,盡享舒適愜意生活,使生活更加寧靜,提升居住標準。

??江蘇路小學、育才中學現已正式簽約萬達維多利亞灣,江蘇路小學、育才中學作為青島名校翹楚,一直是青島教育實力的象征。雙名校入駐萬達維多利亞灣後,以先進教學理念、雄厚的師資力量,配備遊泳池、足球場、多媒體教育等先進硬件設施,打造青島功能齊全、設備先進、師資一流的殿堂級教育配套,未來的萬達維多利亞灣將被打造成為青島的金牌學區。隨著兩所名校的先後開學,萬達維多利亞灣的學區價值將更加凸顯,不難想象,隨之而來的便是房價的大幅上漲。

??雙名校簽約入駐打造青島金牌學區

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  無論是一線城市的供不應求還是部分二、三線城市供過於求,都在積累著樓市的風險。中國指數研究院近期對100個城市的一項調研指出,目前有3個二線城市在售項目總規模超過1億平方米,超過北京。另有2個城市在售項目超過8000萬平方米,已超過上海。同時部分二、三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。而一線城市盡管土地供應量和在售項目規模也在全國位居前列,但由於需求特別旺盛、購買力強,現有供應量可供消化的時間明顯少於二、三線城市。如果這種狀況繼續發展,一線城市的房價上漲壓力始終很大,而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的"鬼城"。

  戶均1.02套房 總量告別短缺時代

  應啟動普查盡快摸清底數

  國傢統計局公佈的數據顯示,2012年全國房地產開發投資71804億元,比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)。其中,住宅投資49374億元,增長11.4%,占房地產開發投資的比重為68.8%。圖為廣州臨江大道旁的一處新住宅樓。

  也有專傢指出,由於我國正處在城鎮化快速發展和人民生活水平不斷提高的階段,未來10年到20年,住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮外來人口的首次置業需求,也有居民改善住房條件的需求,從這種動態視角來看,或許中國的住房還將長期處於相對短缺狀態。



  國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示,房改以來大規模的住房建設,使我國住房市場發生瞭深刻的變化。根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算,目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口傢庭來算,戶均約1.02套住房。

  到2015年即"十二五"末,我國傢庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。就全世界經驗而言,戶均擁有1.1套住房以後,住房市場的峰值就會到來

  似乎每個人又都不缺房子,提起故鄉好,很多人都會說"老傢空著房子沒人住,房價又低,不如回去算瞭"。

  這個看似簡單的問題,答案卻莫衷一是。所有的房地產調控政策,目標都是平衡供求關系,從而促進市場穩定健康。如果連基本的住房需求都不清楚,難免影響政策的效果,造成資源浪費,甚至加劇市場的供求矛盾。摸清住房需求的"底數",正變得越來越迫切。

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  作為制定"十二五"城鎮住房建設中長期規劃的牽頭單位,中國房地產協會在制定規劃的過程中也深深感到底數不清的困擾。"我們一直在呼籲盡快開展一次全國性的城鎮住房普查,上一次房屋普查已經是1985年的事情瞭,現在城市居民的住房狀況已經發生瞭翻天覆地的變化。"協會副會長朱中一表示,隻有通過住房普查摸清需求的底數,才能瞭解清楚各地到底缺不缺房子,缺多少,缺什麼類型的房子。從而才能更科學地制定土地和住房供應的規劃,更有針對性地對住房市場進行調控。

制圖:張芳曼


  上一次房屋普查是1985年,呼籲盡快開展全國性的城鎮住房普查。同時,政府要從更高層面統籌安排,全面瞭解住房需求

  住房:總量充足,區域性短缺(民生視線)



  數據顯示,1998年我國實施住房市場化改革以來,住宅投資保持快速增長,住房供給快速增加。1998年到2012年,我國城鎮住宅投資額由4311億元增加到5.7萬億元,年均增長20.4%;住宅竣工面積從4.8億平方米增加到10.7億平方米,年均增長5.9%,15年來我國累計住宅竣工面積達104億平方米。

  央行調查統計司的有關研究也顯示,1991年到2012年我國城鎮住宅竣工套數約為1.4億-1.7億套,以1990年城鎮居民住宅存量為8000萬套計,當前我國城鎮住宅存量約為2.2億-2.5億套。2012年我國城鎮人口數為7.12億,以2011年城市戶均人口數(2.87人/戶)計算,我國城鎮居民傢庭數已達到2.48億戶。因而,估算我國城鎮戶均住房套數約為1套。



  我們到底缺不缺房子?

  無論是商品房還是保障房建設,底數不清都造成瞭困擾。為瞭讓保障房建設的品種、數量與當地住房需求盡可能地匹配,2011年下半年,陜西省組織瞭一次涉及200多萬戶、規模浩大的中低收入傢庭住房情況調查。為瞭保證調查得到盡可能翔實的數據,陜西住建廳通過報紙、電視、社區張貼通知、發送公益短信等方式進行宣傳;同時,與社區入戶服務相結合,對行動不方便等情況特殊的人群做到上門服務。住建廳還專門從10所高校抽調1000名大學生,經培訓後深入到全省各縣區協助調查。在普查數據的基礎上,陜西省制定瞭未來幾年的保障房建設規劃。

  十幾年前,人們住地下室、住筒子樓、與另外一傢合住一套房子,幾乎每個地方、每個人都缺房子。如今,至少在總量上,這一狀況已經得到瞭根本性的改變。

  盡管我們已經在總量上告別瞭住房的絕對短缺,但不同城市、不同區域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大,存在明顯的不平衡。

  "戶均擁有1.02套房"的說法,不少人對此表示質疑,認為自己"被平均"瞭,生活中很多傢庭仍在為何時擁有一套自己的房子而發愁。

  有業內人士認為,上述這些估算可能還是低估瞭目前的存量房水平。由於房屋登記制度不完善,大量房改以前單位分配的公房和小產權房沒有進行有效登記,如果算上這些住房,存量房的數字可能更龐大。

  不僅戶均擁有的套數在增加,房改十幾年以來人均住房面積也快速增長。今年兩會的《政府工作報告》指出,到2012年底,中國城鎮人均住房面積達到32.9平方米。這一數字比1998年增加瞭14平方米,年均增加1.1平方米,遠高於房改前(1978-1998)年均增加0.6平方米的水平。

  任興洲表示,雖然戶均擁有住房已達到1套左右,但如果計算帶廁所廚房的成套住房,這個數字就下降到0.72套。因此,下一步住房市場除瞭數量型發展,更要註重提高住房的質量和舒適度。

 我們究竟缺不缺住房

  區域之間差異大 調控應該差別化

  城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序,上海、北京、廣東分列第一、第二、第五,比值較高的是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地,比值越低供應越緊張

  "到2015年,'十二五'末,我國傢庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。就全世界經驗而言,戶均擁有1.1套住房以後,住房市場的峰值就會到來。"任興洲說,"中國住房最短缺的時候已經過去瞭。"

內容來自sina新聞

  楊梅房屋二胎"如果說10年前各個地方都缺房子的話,現在不同城市已經出現嚴重的分化。"任興洲說,北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市住房供不應求比較突出,而很多二、三線城市尤其是相對欠發達的東北、西部地區也在大量進行房地產開發,這些地方應該說已經不缺住房瞭,今後甚至會出現供過於求的情況,存在一定風險。

  不動產的地域性和不可遷移,決定瞭地區之間必然有很大差異。央行有關研究報告顯示,全國除西藏外的30個省份中,2007年-2011年城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序,比值越低則說明住房供應越緊張,上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位,而該比值高出全國平均水平40%的地區多為東北、西部地區,分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。

  "樓市調控應該重視住房市場的差異化,政策需要更加細致、更有針對性,避免一刀切。"任興洲說。最近出臺的"國五條"細則就明確要求,各省要更加註重區域差異,加強分類指導,對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市,應指導其增加住房及住房用地的有效供應,制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標;對存在住房供過於求等情況的城市,也應指導其采取有效措施保持市場穩定。

  除瞭區域上的不平衡,住房供應還存在著類型上的結構性矛盾,尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外,不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初,各地曝光出不少擁有幾十套住房的"房姐"、"房叔"等事件,更凸顯瞭這種不平衡。

  住建部政策研究中心主任秦虹認為,當前樓市調控政策的核心是強調"控制投機投資性需求,滿足合理住房需求",這個政策方向應該長期堅持不動搖,同時與加強保障房建設和反腐敗結合起來,力求改變當前住房資源占有不平衡的情況。

中國傢庭戶均擁有住房2015年可能將達到1.08套

  似乎每個人都在抱怨沒有房子,大城市居不易,漂泊在"北上廣",很多人都在為難以擁有一套自己的住房發愁。

  "你們對當地的住房保有情況和供需狀況瞭解得清楚嗎?未來幾年大概要建設多少房子,有據可查嗎?"記者就這一問題詢問瞭多位城市住房主管部門的負責人,得到的答案都比較模糊。其中一位負責人告訴記者:"我們每年制定土地和住房供應的相關計劃,基本上是參考前幾年的供應量和銷售量來制定。至於跟需求是否匹配,到底缺不缺房子,因為底數不清,更多時候是憑感覺。而住房的開發建設現在更多的是市場導向,開發商預期好,台南二胎房貸二胎年息願意拿地開發,我們當然歡迎。最後能不能賣得好,與市場需求有關,也和開發商自身營銷水平和控制風險的能力有關。"

  本報記者 王 煒

  "弄清瞭傢底以後,今後動態調整的工作量就小瞭很多。"陜西省住建廳有關負責人告訴記者,"不過過程非常艱辛。這還隻是對困難傢庭的普查,全面的住房普查成本更高、更艱難,不是一個部門能組織的,需要政府從更高層面統籌安排。"

  要更好地瞭解住房需求的變化,對住房占有不平衡的情況有據可查,住房信息系統的建設和聯網被寄予厚望。住建部副部長齊驥近日表示,目前40個城市的住房信息聯網已經完成,今年6月底將完成500個城市的住房信息聯網工作。但事實上,住房信息聯網推進的進度並不理想,阻力重重。清華大學房地產研究中心主任劉洪玉認為,主要的阻力來自大傢對這些信息可能被不正確、不理智、甚至不合法使用的擔憂。所以,針對涉及個人隱私的住房信息使用,應該抓緊研究制定相關的行政法規,通過規范信息使用來消除阻力。(人民日報)



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-12/07402068219.shtml

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??用地面積達10.71平方公裡的白雲區嘉禾望崗及空港大道沿線片區將調整規劃,建設量從原規劃的864萬平方米增加到1189萬平方米,規劃調整後該片區比原規劃增加瞭14所學校。日前,這則規劃調整方案正在廣州市規劃局官網公示並征詢意見。

??在綠地系統規劃方面,片區規劃“三個區級公園,六個社區公園”,河湧水系串連形成綠地系統網絡;規劃落實沿紅路支湧、沿望崗大道、沿夏茅湧三條生態廊道。

此外,會延續原來規劃的“六縱八橫”骨架路網,強化軌道交通站點的輻射作用,增加公交接駁線、公交首末站、自行車接駁線、慢行通道、P+R停車場,自行車停車點、人行過街設施,規劃建設量集中在軌道站點800米范圍內。

??此外,在市政設施方面也有優化,包括新增4座110kv變電站(規劃共8個),1座生活垃圾壓縮站,並調整原來控規110kv變電站、消防站和垃圾壓縮站各1個。在道路交通的調整方面,該片區未來規劃有有軌電車,已預留線路,而且沿著東西走向的望崗大道佈置。

??白雲嘉禾望崗及空港大道沿線片區范圍達10.71平方公裡,位於白雲山和白雲新城北面,東至白雲大道及空港大道南段,南至鶴邊村—黃石東路及華南快速幹線,西至106國道,北至紅路支湧。這個片區的總體定位是白雲區中部組團及公共中心、宜居宜業活力走廊。

??該區域現狀建設量1002萬平方米,而原來規劃的建設量是864萬平方米,這次擴容至1189萬平方米,比現狀擴容18.7%的建設量。規劃修改後,配套設施有多項優化,最為矚目的是增加瞭14所學校,具體包括3所高中、1所初中、2所九年一貫制學校、1所小學及7所幼兒園。



土地2胎貸款全省皆可處理白雲嘉禾望崗及空港大道規劃擴容 新增14所學校

內容來自sina新聞

??在用地佈局方面也做瞭優化,會倡導T OD(TO D即是指以公共交通為導向的發展模式)開銀行房屋二胎免費估貸年息任何問題免費諮詢發,在嘉禾望崗站、黃邊站、江夏站、白雲大道北站及規劃鶴南站周邊規劃連片商業商務用地。此外,居住用地結合公共服務配套設施及公共綠地集中佈局,便於形成宜居社區環境。


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  近年來,社科院多次發佈房地產類報告,關於房價走勢的預測,常被調侃為"反向指標"。如今"房價面臨全面失控"一說,同樣站不住腳。

  觀點爭鋒

  因為2012年下半年以來,隻有一線城市成交量增幅大於其他城市,住宅存貨去化速度快於其他城市,房價漲幅大於其他城市。而多數二線和幾乎全部的三四線城市,由於市場保持供大於求的形態,房價隻是溫和上漲,實在談不上什麼"全面失控"。

  應進一步完善住房制度,盡快形成保障房和商品房的供應雙軌制,建立調控市場的長效機制。但必須承認一點,周期性的市場調控,不可能完全取消和廢棄。

  這正是調控的效果。當前,業內外人士似乎達成瞭一個共識:房新莊二胎房貸地產調控全是錯,"十年九調,越調越漲"。客觀地講,這樣的觀點有失偏頗。

  其次,調控很復雜。宏觀調控本身很難掌握火候,市場冷時,加柴,可一不小心火勢就會失控;市場熱時,澆水,弄不好又會熄火。

內容來自sina新聞

  2月下旬至3月,國五條及細則的出臺,意味著調控升級,雖然地方細則並不給力,但市場必將出現一定程度的降溫。4月份全國主要城市的住宅成交量已有所下跌,不僅低於3月份,還低於去年下半年以來的月度平均水平,其中一線城市更為明顯。

  楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

  首先,調控很必要。從經濟學原理上講,市場存在失靈現象,失靈時政府就得出手,用"有形之手"調校"無形之手"。同時,經濟增長具有周期性,客觀上需要政府運用經濟政策防范經濟大起大落。比如經濟高漲、通脹嚴重時,就得加息降溫;經濟低迷時,就得降息刺激。作為經濟重要部門的房地產業,其市場波動的幅度一般大於宏觀經濟,甚至成為經濟起伏的重要誘因,所以更需要進行調控。調控並非全是打壓,有時會是為瞭救市,比如2008年四季度。

房價全面失控是杞人憂天

社科院報告:住房供求已失衡 房價面臨全面失控

  從價格來看,北京一直是這輪樓市回暖的領頭羊,但近段時間也出現瞭房價漲幅回落的現象。在70個大中城市中,2月份北京的新建商品住宅價格環比漲幅為3.1%,全國最高,但3月就回落到瞭2.7%。房價雖然仍然在上漲,但上漲的勢頭已受到抑制。隨著成交量的調整,預計未來半年房價環比漲幅還將持續回落;至於同比漲幅,由於跨度是一年,其變化滯後於環比漲幅,所以房價同比漲幅可能滯後到明年見頂。

【相關何謂二胎房貸年息新聞】

  不過,不能不承認,我國的房地產調控確實存在很多問題,比如,主要是抑制需求,而增加有效供應不足;再如,更多使用瞭行政手段,而對經濟手段重視不夠。所以,應進一步完善住房制度,盡快形成保障房和商品房的供應雙軌制,建立調控市場的長效機制。但必須承認一點,周期性的市場調控,不可能完全取消和廢棄。不必說歐美,即便是大陸周邊,近幾年新加坡、臺灣地區、香港地區,為瞭抑制房價過快上漲,不也是頻頻調控麼,他們可都不是傻瓜。

  近日,中國社科院財經戰略研究院公佈的報告指出,住房供求已經失衡,房價面臨全面失控;房地產市場再次出現全面反彈,表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整,如果不及時推進改革,那麼市場還將出現大起大落。

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  【樓盤熱詞:買房 還款計算器 等額本金還款計算器 網上售樓 商品房買賣合同范本 2013年北京房價】

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/06582186854.shtml
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  在加快發展新能源、新材料方面,《報告》提出以萬和電氣、德方納米、煒林納 為"龍頭",進一步做大這兩大省級產業基地,卻已不見把陸地方舟作為"龍頭"企業的提法。2013年高明區國民經濟和社會發展計劃執行情況的有關報告則提 到,從2012年至去年,高明區累計投放純電動車僅為110輛,對比該區曾提出力爭2013年前投放600輛的目標相去甚遠。

  昨日,高明區人大十四屆五次會議開幕。在《政府工作報告》(以下簡稱為《報告》)中,高明區區長黃棋泰對四大傳統產業、兩大戰略新興產業和以南車集 團為龍頭的裝備制造業,分別提出瞭"優化"、"加快"和"大力"發展的新思路。然而,《報告》對發展新能源汽車產業提法相當低調,甚至對此前引入的重點項 目陸地方舟隻字未提,與去年該區政府工作報告形成鮮明反差。

  "到現在為止,高明推廣投放的110輛新能源汽車都產自深圳等地,而不是出自高明本地。"謝志強透露,佛山市級層面將會在其他區推廣"高明制造"的新能源汽車,而現在政府正在幫助陸地方舟進入國傢有關新能源汽車上牌目錄。

  記者查閱 去年的資料發現,在"加快新興產業規模化進程"一節,高明區政府工作報告以近200字的篇幅,專門論述瞭圍繞"引進一個、發展一批、帶動一片",推進三大 戰略新興產業鏈招商的具體安排,當時曾把陸地方舟與沈陽機床、旺旺集團等重點項目動工或試投產工作並提。熟知該項目推進情況的政府內部人士透露,陸地方舟 至今並沒有投產,而此前的安排是在去年下半年就要進入試產。

內容來自sina新聞

 回應:最早今年年底才能投產

  昨日會 後,高明區政務委員、區發規統局局長謝志強向記者表示,該項目建設推進慢,一方面和政府交地超過規定時間有關,另一方面則是因為相關企業資金未及時到位、 其對項目建設工作缺乏管理經驗所致。知情人透露,陸地方舟明城基地的沖壓車間基建工程轉包合同出現瞭糾紛,造成建設工程拖期。謝志強表示,陸地方舟廠房竣 工時間可能會在今年年中,投產最早也要在今年年底才能開始。

陸地方舟投產或延後



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-26/08423948255.shtml

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  在強大旅遊消費力的支撐下,旅遊地產的發展機遇突顯。一時間,在麗江、大理、騰沖、版納等熱門地區,旅遊地產變得炙手可熱。當前,全國前20強的開發商,大多數已進駐雲南,如萬科、萬達、雅居樂、保利、綠地、龍湖、中海等。而雅居樂無疑也是這個陣營當中開發實力最強、運營經驗最傑出的開拓者之一。目前,由萬達集團牽頭,聯合中國泛海、聯想控股、一方集團、億利資源等五傢企業已在西雙版納開發旅遊度假區,開發規模達2萬畝。

  雅居樂21年的厚積薄發造就瞭在中國樓市的影響力。從雅居樂清水灣對於"第二人生"完美塑造的成功軌跡中,我們看到,雅居樂成就瞭"中國旅遊地產專傢"的稱號,也充分展現出其在旅遊地產開發和運營的深厚功力。此外,從海南清水灣所引發的海景度假熱潮中,也折射出國民對度假生活的極大熱忱。

  雅居樂顯然也洞見瞭雲南優渥的生態資源以及未來旅遊的發展潛力。"四季如春"、"植物王國"、"少數民族人口最多的旅遊大省",這些標簽,都是發展旅遊地產絕好的先天因素。"雲南的旅遊業正處於高速發展時期,雅居樂來對瞭。希望能夠借助有實力,有經驗的發展商,能夠真正把雲南的旅遊事業打造成帶動雲南社會經濟發展的一個很好的舉措。有效的促進整個雲南旅遊轉型升級。"雲南房地產行業協會會長韓忠慶在發佈會表示。

雅居樂雲南原鄉規劃圖

  雅居樂(股份代號:3383)是中國最具實力的房地產開發商之一,主要從事大型綜合性物業發展,同時亦廣泛涉足酒店營運、物業投資及物業管理等多個領域,品牌享譽全國。 發展迄今,集團的業務覆蓋全國多個區域,項目廣泛分佈於廣州、中山、佛山、河源、惠州、上海、南京、常州、揚州、無錫、鎮江、杭州、寧波、滁州、成都、西安、重慶、鄭州、海南、雲南、沈陽及天津等37個城市和地區。於2013年11月18日,集團土地儲備的建築面積共計4,325萬平方米(包括已取得土地使用權證和擁有權益的土地)。

  雲南資源得天獨厚,雅居樂搶占"天時地利人和"



  亞熱帶珠寶集散重地

  2012年,雅居樂以總代價約人民幣1.98億元取得雲南省瑞麗市弄莫湖片區7幅住宅及商業用地之土地使用權,為雅居樂進駐雲南省的首個項目--瑞麗項目。

  近一兩年,雲南旅遊地產發展異軍突起。據雲南旅遊局提供的最新數據顯示,2012年雲南共接待國內旅遊者達到1.963億人次。而同期,海南接待國內旅遊者隻有3320.37萬人次。雲南以其多樣化的生態模式、一年四季皆無淡季的旅遊資源,成為國內旅行者最愛以及必去的地方之一。

築夢雲南 雅居樂三大戰略項目開創旅遊地產新高地

  雅居樂股份自2005年於香港聯交所主板上市,現為摩根士丹利資本國際中國指數成份股、恒生綜合指數成份股、恒生綜合市值指數成份股、恒生中國內地100成份股、中證香港內地民營企業指數成份股、中證香港內地企業指數成份股和中證香港內地地產指數成份股。

  未來,雲南將是雅居樂重點開拓的區域之一。昆明、玉溪、大理、麗江等國際旅遊名城,都將劃入雅居樂進軍雲南的藍圖之中,中國旅遊地產專傢雅居樂的到來,將為雲南旅遊地產掀開新的篇章。

  看好中國旅遊地產發展 雅居樂深入謀局雲南

  而位於瑞麗城市核心的雅居樂國際花園已全面開放,目前正在接受意向登記。主推73-350㎡等多款可變空間洋房的戶型,毛坯均價約4800元/㎡;另有瑞麗極具特色的商墅產品,1-2層商業,3-4層可做會館或居住,主力面積約350㎡,毛坯均價9800元/㎡。

  瑞麗市位於雲南德宏傣族景頗族自治州,是東南亞重要的珠寶集散中心,中國四大珠寶市場之一,是國內各大珠寶市場的主要商品提供地是走向東南亞、南亞的橋頭堡。瑞麗屬南亞熱帶季風性濕潤氣候,年均氣溫20攝氏度,冬無嚴寒,夏無酷暑,日照充足,雨量充沛,花開四季,果結終年,到處是鳳尾竹流以,大榕樹垂髯,一派美麗的亞熱帶風光。

  目前,雲南旅遊業居於全國首位,發達的旅遊業帶動瞭交通等配套設施的發展,雲南的空中交通發達,共12個機場, 是我國擁有機場最多的省份,全國各地飛往雲南的航班能滿足眾多旅遊度假者的需求。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/17362500411.shtml

  旅遊觀光度假為一體特色旅遊地產

  地標性旅遊休閑度假小區即將開啟

  尤其是對於騰沖、對於雅居樂原鄉,贏得瞭全國媒體朋友的一致贊嘆。 "幾張相片真的遠遠不夠詮釋騰沖之美"、"美麗的和順古鎮,每一個景都是明信片"、"來雲南原鄉小住是不錯的選擇,來這裡,隻要深呼吸就行瞭"、......經過三天三夜的深度體驗,騰沖的溫泉、高山流水、銀杏村爛漫的金色、絕佳的生態環境留下瞭深刻的印象。

  異域風情西雙版納

  2013雅居樂雲南藍圖大展,三地率先綻放

  雲南優渥的自然條件,火勢發展的旅遊業,一直吸引著地產開發商的目光。中國旅遊地產專傢雅居樂更是獨具慧眼,搶占先機,先後在瑞麗、騰沖和西雙版納三個極鶯歌法拍撤回富旅遊度假價值的地方斥資開發,為全球客戶打造形態各異的休閑養生度假聖地。其中,雅居樂原鄉、雅居樂國際花園將於今年底正式推出市場,雲南版納項目也將於2015年與世人見面。

  中國養生度假聖地騰沖

  雅居樂致力打造國際級休閑養生度假城

  騰沖縣位於雲南省西南部,屬熱帶季風氣候,其年均氣溫約15度,氣候宜人,全年適宜旅遊。騰沖縣是省級歷史文化名城,享有"中國翡翠第一城"等美譽。

  近年,當地的旅遊業隨著政府大力支持而得以高速發展。目前,騰沖機場已開通瞭多條國內航線,可通往北京、上海、廣州、重慶、成都、昆明等城市,擴建後計劃增加來往國際航班,方便港澳臺及東南亞旅客。

  2012年,雅居樂斥資200億元,在騰沖打造純美度假國度--"雲南原鄉"。項目周邊生態環境優美,坐享獨特的地質奇觀,旅遊資源豐富,鄰近和順古鎮、高黎貢山國傢級自然保護區、北海濕地保護區、等多個著名景點,另有千年側柏王、萬畝銀杏園、神秘扯雀塘、江苴古集鎮等獨特自然風貌,具備開發國際級休閑養生度假城的優越條件。

  環境優美,旅遊資源豐富的"雲南原鄉",發展潛力巨大。雲南原鄉匯聚瞭美國RTKL、泰國BDS與TSS、日本隈研吾、香港呂元祥等大批國際頂級規劃設計力量,共同描繪自然與品質並重的度假生活風貌。依托和順古鎮文化,雅居樂原鄉整合雪山、溫泉、濕地、峽谷、梯田、原生銀杏林等稀缺生態資源,在高黎貢山下打造出集酒店、大型商業、度假景區、溫泉會館、風情古鎮、體育公園以及品質現代風格、泰式風格的低密度住宅、山景洋房等多元化業態的綜合性旅遊大盤。

  與此同時,2012年,雲南省房地產開發投資達1570億元以上,同比增長39.2%。雲南房地產市場正處於蓬勃發展階段,市場需求量大,而適宜的價格也讓市場正穩定快速發展。

  據記者獲悉,雅居樂地產旗下兩大旅遊地產--雲南原鄉、雅居樂國際花園都計劃在今年推出市場。其中,位於騰沖的雅居樂原鄉將於11月23日全面開放,首期將推50-160㎡的山景洋房,售價6388元/㎡起,這意味著總價僅30餘萬起;另有165-500㎡的低密度住宅產品,主力戶型為180-220㎡,售價11000元/㎡起;所有單位均帶有精致裝修。

  瑞麗市政府規劃的中央商務區-弄莫湖片區,地理位置土融台南將軍土融十分優越,距離老城區僅需約5分鐘車程,距離新經濟開發區-姐告僅需約10分鐘車程。區內自然景觀優美,旅遊資源豐富項目。總占地面積1100畝,總投資約50億,是瑞麗前所未有的集高端住宅、五星級國際品牌酒店、甲級寫字樓、民族特色商業街、民族文化中心廣場等為一體的地標性旅遊休閑度假小區。社區內打造瑞麗首傢世界頂級五星級酒店--希爾頓酒店,全面提升瑞麗豪華酒店品質;配置有15萬方風情商業中心,引入各大品牌商傢,成為瑞麗獨一無二的品質購物場;集會所、康體、運動、健身等功能為一體的高端康體中心,將為社區業主帶來便捷高端的生活享受。

  富饒的旅遊度假資源,需要一個有氣魄的企業和有遠見的理念去開發。目前,雲南旅遊地產尚無綜合性大項目帶動,亟待一次大手筆的開疆動土。而雅居樂進軍雲南,這是為雲南旅遊地產領航而來。

  雲南森林覆蓋率極高,空氣潔凈而富高濃度負離子,PM2.5常年在15以下,而國內其它大城市的空氣PM2.5均在200左右。而四季如春的氣候,讓雲南常年保持在15度以下,可避寒避暑,宜居養生。

  西雙版納世居逾10個少數民族,少數民族文化特色濃厚,而當地森林覆蓋率逾78%,自然景觀保存完好,被譽為"理想而神奇的樂土",旅遊產業發展潛力優厚。據當地政府統計,於2013年上半年共接待遊客達766萬人次,同比增長22.46%。

  西雙版納嘎灑國際機場直航來往北京、上海、廣州、杭州、成都、重慶等國內主要城市,國際航班則包括來往泰國曼谷及老撾瑯勃拉邦。

  2013年10月,雅居樂地產以總代價人民幣2.4億元取得雲南省西雙版納傣族自治州13幅相連住宅地塊之土地使用權,地塊總占地面積為52.9萬平方米,預計總建築面積為63.4萬平方米。地塊位於西雙版納州府所在地景洪市,地理位置優越,交通便捷,距離西雙版納嘎灑國際機場僅約4公裡,距離市中心亦僅約8公裡。地塊緊鄰大黑山原始森林自然保護區,風光秀麗,景色怡人。

  依托西雙版納極為稀缺的自然生態資源,雅居樂計劃將其打造成一個集旅遊觀光、休閑購物、度假養生為一體、極具東南亞特色文化與民族風情的綜合旅遊房地產項目。

  相關鏈接:關於雅居樂地產

  新浪樂居訊 2013年11月15日,雅居樂地產在雲南昆明舉辦面向全國媒體的大型新聞發佈會,高調宣佈其大手筆拓疆雲南的動作。經過長達兩年的戰略佈局,雅居樂在雲南的項目將首先落子騰沖、瑞麗、西雙版納這三座極具鮮明特色的城市。而其中開發體量最大、生態資源最為豐富的雲南騰沖項目--雅居樂原鄉,是繼海南清水灣以後又一面向全國的旅遊地產項目,以絕佳的四季度假資源,開創雅居樂在旅遊地產的全新開發模式,也將推動中國旅遊地產進入新歷程。

內容來自sina新聞

  雲南的青山綠水更是一方聖土,四季交替變化,豐富多彩,較之海南三亞等城市,具有極高的欣賞價值。加上雲南濃鬱的漢文化和少數民族文化,更增添瞭濃鬱的風情,別具特色。

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??從成交數據來看,2014年廣州十一區一手住宅(2014.01.01~2014.12.30)成交71113套,與2013年同期92481新竹創業貸款二胎年息套相比,同比下跌23%。其中,中心六區則同比漲6%至24712套;外圍五區則同比跌33%至46401套。

??2014年即將落下帷幕。在樓市的調整下,廣州樓市究竟成色如何?據相關網站數據中心數據顯示,廣州十一區一手住宅(2014.01.01~2014.12.30)成交71113套,與2013年同期92481套相比,同比下跌23%;均價則從2013年13278元/㎡上升至今年的15014元/㎡,同比上升13%。樓市總體來看呈現量跌價漲的態勢。



??數據顯示,2014年網簽均價從2013年13278元/㎡上升至2014年的15014元/㎡,同比上升13%。其中,外圍五區成交均價同比上漲11%至11098元/㎡;中心六區則從2013年23216元/㎡下降至2014年的22929元/㎡,同比微跌1%。



??2014年一季度,個盤大規模新貨上市的情況越來越少。“五一”小長假樓市成交的平淡,使得開發商加大促銷,終在5月中下旬迎來上半年的供應高潮。

??均價同比升13%


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??到瞭下半年,由於受“930”房貸新政、央行降息等政策影響,廣州網簽量有所回升。其中,從2014年10月份開始,連續3個月成交超過7000套,而12月(截至30日)的成交創下2014年成交的高峰,網簽9278套。

??成交同比跌兩成

??整個2014年,雖然市場上降價聲不斷,但是在市區成交比例上升的情況下,廣州樓市網簽均價還是處在上升之中。

??分區域而言,2014年房價最高的區域為越秀區,同時越秀區也是漲幅最大的區域,成交均價為38434元/㎡,同比上漲15%。中心六區的房價除瞭黃埔區以外均突破“2萬”以上。

??外圍五區中,從化、增城和花都三區均價在萬元以下,南沙和番禺均價均過萬。其中,番禺網簽均價達到15925元/㎡。外圍五區中,增城是漲幅最大的區域,同比上漲11%至8949元/㎡。

??從十一區整體情況來看,外圍五區的成交全線下跌。中心六區方面,僅天河和荔灣區成交出現下跌,白雲區則與2013年持平,其他區域均出現不同程度的上漲。

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