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多業主的商業地產面臨轉型陣痛
近年來，新國十條、限購、限貸、房產稅及限價等政策措施密集出臺，使得住宅地產的發展前景堪憂，但這卻為商業地產的快速發展創造有利條件。國內一線房地產開發企業均公佈瞭商業地產發展戰略，以潘石屹的SOHO中國轉型商業地產為例，未來幾年，商業地產比例提升將成為國內房地產企業發展的重要舉措。需要關註的是，我國的商業地產雖然勢頭很猛，問題卻也不少。由於我國當前的商業地產仍舊是以產權銷售為主。雖然便於開發商快速回籠資金，但往往造成產權分散化，繼而使得商業地產的經營管理存在很大困難。商業地產的參與者，包括業主、物業以及市場公司均存在諸多隱憂。
業主：進退兩難
與國內商業地產迅速發展形成鮮明對比的是，國內商業物業需求量逐步萎縮。由於網絡購物的興起和逐步完善，消費者光臨實體店的次數逐步減少，使得企業對實體商鋪的需求減少。電子商務雖無法完全取代實體經濟，但它旺盛的生命力已對零售商業帶來致命沖擊。這些不利因素導致商業地產面臨兩難境地。作為中關村e世界的商鋪投資者，業主李先生表示近年來自己投資的商鋪，租金還不夠還貸款。想轉手，找商戶是個問題；續租的話，租出一個合適的價格是個問題；低價租出去的話，辦理各種手續又存在很多困難。這麼多問題累加在一起，著實讓人困擾。而還沒有租出去商鋪的一位業主則表示：現在出租商鋪越來越難。一些老商戶退租不幹瞭，還有一些老商戶則投機壓低租金，自己沒有招商資源，相應的流程不懂，也沒有一個相應的管理公司幫助解決這種招商問題，真是進退兩難。
物業：無辜的受害者
進退兩難的不止是業主，物業公司也成為商業地產運營的受害方。因為業主的投資利益受到影響，一些業主以管理不善作為理由拒絕繳納物業的服務費用，使得物業公司的發展受到很大影響！以中關村e世界為例，很多業主因為收益問題拒絕繳納相應的物業服務費用，因為沒有足夠的費用支持，使得物業提供的服務品質有所下降。在這種情況下，已經繳納費用的業主感到不公平開始拒絕繳納費用。此外，由於商業物業無法像小區物業那樣提供個體物業服務，提供的都是整體服務，這對於已經繳納物業的業主和未繳納物業的物主沒有本質區別，這就引誘瞭更多的業主加入拒絕繳納物業服務費的行業，如此惡性循環，給物業的工作帶來的難度相當之高。事實上，物業公司的管理范疇並不包括招商或者租賃業務，但是卻成為業主們發泄的對象，從這點上看，物業公司很無辜。
市場公司：力不存心新屋二胎>房子貸款試算
如果說物業公司作為明顯的受害者的角色存在的話，那麼市場公司則處在一個比較尷尬的位置上。因為市場公司本身沒有任何商鋪的產權，但是卻需要保證商業地產的正常運轉並提供相應的服務，比如需要代表商業地產裡的所有業主和商戶，接受相關部門的監督以及管理，落實相應的政策、法規以及要求。由於商鋪的產權分散在千餘個業主的手中，導致市場沒有整體規劃，市場公司也沒有辦法做強制要求，這樣一來，市場公司的管理就存在很多困難。市場公司的主要收入來源是向市場范圍的所有業主收取綜合服務費，因為業主預期收益的減少，他們拒絕向市場公司繳納費用，本來在管理上就很有難度，還沒有足夠的資金支持，市場公司不僅力不存心，面臨的尷尬境地也不言而語。
探尋，解決問題的良方
無論是業主、物業還是市場公司，商業地產的參與者們，面臨諸多問題的根本原因其實是產權分割。因為分散的產權導致統一經營業態很難實現，這樣的話，統一的管理自然也就無從談起。多產權式商鋪中存在著一對關鍵矛盾，這種矛盾是造成一切問題的根源所在。
此外，商業地產目前沒有專門的業委會成立細則和業委會的具體管理事項，沒有相應的管理條例進行參照或者約束，商業地產的參與者們遇到問題，也沒有一個正確的解決問題的依據，僅僅參照住宅業態的做法，既不科學，混淆瞭生活資料和生產資料的本質，也會為商業地產的發展造成更多的困擾。
基於此，可以參照國外一些先進的經驗，采用商業地產信托的發展模式，采取統管或托管，將商業地產業主們的經營權和管理權做個集體信托，而將房產的處置權留給業主，這樣做一是比較符合國情，也充分考慮瞭由經營業績推導的REITS市場會太低於房產的評估值，將產權放入信托計劃很難操作的問題。最終的目的是將多個業主變成一個業主，然後進行統一招商運營管理。此外，根據商業地產的特點建立相應的業委會以及相關的法規條例，當有瞭正確的法規約束的話，相信一些問題便可迎刃而解。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/07362227944.shtml
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