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上海盧灣地塊緩慢開發之謎
本報記者 曾倩文 上海報道
曬瞭10年太陽的上海盧灣區65街坊258弄南區地塊至今仍空空蕩蕩。
記者調查發現，自凱德集團旗下公司凱德商用接手該地塊開發主導權以來，項目開發進程緩慢，至今主體工程尚未動工。
2010年年底，深受金融危機影響的摩根士丹利(下稱"大摩")放棄瞭在上海做開發商的夢想，將65街坊南地塊66%的股權出售給凱德商用旗下的嘉茂信托投資基金。由於該項目地處盧灣區新天地板塊黃金地段，新主人凱德商用將其奉為至寶。按照規劃，地塊上將建成一座31層的辦公大樓和一座6層的購物中心，占地面積約2.4萬平方米，總建築面積達12.77萬平方米，計劃打造成新天地區域內的地標性商業項目。
然而，時隔兩年半之後，這幅黃金寶地仍是一片空地，並多次被業內質疑為有意囤地。記者從上海市城鄉建設和交通委員會瞭解到，"(65街坊)徐傢匯路258弄地塊(南區)辦公樓、商業用房及地下室項目"的施工許可證僅包含地下部分，地上的辦公樓和商場仍處於勘察設計階段，尚未公示出該部分的開工許可證。而2010年大摩出售前，該地塊已完成部分地下工程，相當於凱德商用打地基就用瞭兩年多時間。
凱德系在上海的項目儲備較多，並不急於回低利率貸款籠資金。在目前的市場環境下，隻要延緩土地開發進度，就能坐享市中心資產快速升值所帶來的收益。"全聯房地產商會理事李驍指出。
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記者在地塊現場看到，凱德商用的廣告牌圍成瞭項目的圍墻，工地裡隻有三四個工人在建造民工房，已建成的地下工程樁上露出一截截銹跡斑斑的鋼筋，偌大的場地裡隻有一臺挖掘機停在角落裡。此外，凱德商用所開發的南區地塊與258弄北區地塊僅由一道鐵絲網隔開，鐵絲網旁還有一傢尚未搬走的拆遷戶。
這個看似不起眼的工地，曾是上海新天地的一個超級大盤。早在2003年7月，中海發展與盧灣區簽訂瞭盧灣區65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國有土地使用權出讓合同》，獲得瞭出讓面積達18.8萬平方米的六街坊地塊。當時雄心勃勃的中海發展計劃將其開發為高檔商品住宅及商業、辦公區，總建築面積超過70萬平方米，預計最遲在2012年底前全部建成。
但此後由於舊區改造矛盾突出，盧灣區65街坊等地塊開發突陷"冰凍"，直到4年後，盧灣區才頒發瞭65街坊地塊的《建設用地規劃許可證》。不同的是，65街坊徐傢匯路258弄地塊被分拆為兩塊，北區繼續由中海來開發，南區則自2007年起由大摩和盧灣永業集團共同持股的項目公司進行開發。大摩由此宣稱，其將轉型為真正的開發商。
2009年初，大摩內部自查曝出公司中國房地產投資部前負責人皮特森行賄案，這位"大摩之星"是當時65街坊南區地塊項目公司的法人。行賄醜聞以及受國際金融形勢的影響，2010年大摩中國業務區域陷入內外交困的境地，開始屢屢拋售上海市中心的優質物業。在大摩操盤的3年中，65街坊南區地塊完成瞭拆遷工作，卻一直未能開工建設，而中海所開發的65街坊北區地塊則至今未處理好"釘子戶"問題。
盡管10年間，盧灣地塊經歷瞭中海失敗的一級開發和大摩轉型，但在每一次易手中，兩者都從中獲得瞭巨額收益。作為最終的接盤者，凱德商用於2011年10月赴香港上市。凱德商用在香港上市的介紹文件中顯示，凱德商用以代價14.5億元收購瞭盧灣項目66%權益，估計總開發價值為47.43億元。在凱德商用2011年和2012年的年報中，盧灣項目的賬面價值分別為27.09億元和27.15億元。從公告信息可看出，在凱德商用完成交易的兩年半時間裡，其賬面上坐享瞭近12.65億元的收益。
延緩開發是被迫還是有意
凱德不會靠囤地來盈利，也沒有放慢開發進度。作為開發商，我們當然想盡快開發商業項目並投入運營。"凱德商用東區企業傳播經理栗赬菲告訴記者，盧灣區65街坊258弄南區地塊預估在2015年竣工，但具體時間還要看工程進度，暫時不能確定。
記者現場發現，盧灣區65街坊258弄南區地塊的北側靠近新天地，與建德坊隔著建國東路。其南面與永業公寓、匯龍新城隔著徐傢匯路，西面與淡水灣花園隔馬路相對，周邊區域以高端居住社區為主，商辦氛圍並不濃厚。
盛世太平投資管理有限公司董事、總經理陳立民指出，外資開發商在上海開發緩慢的原因有兩個：一是開發商對項目摸不透，規劃方案改來改去，對市場沒有把握；二是外資房企的資金成本低，囤地或緩慢開發對資產升值有利。"就盧灣項目而言，兩個原因都存在。如果商場和寫字樓過早入市卻不能一鳴驚人的話，會有嚴重的後遺癥。凱德既有等下去的壓力，也有等下去的必要。
值得一提的是，在2010年世博會期間，258弄南區地塊上設有世博會專線軌道交通13號線馬當路站，現有空地是地鐵出入口的集散廣場。世博會結束後，13號線馬當路站作為臨時站點停止使用，該地塊地下工程也由此荒廢。據瞭解，13號線該路段再次開通還需等到2015年左右。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄分析稱，該地塊上的地鐵規劃尚存變數，必然影響到地上建築的規劃設計和建設進度，此外，項目周邊配套設施尚不算成熟，等到區域價值得到較好的增長後，再開發更為合適。
無獨有偶，凱德商用的兄弟公司凱德中國從東方海外收購的中山公園項目，也因遇到各種變數而一再被迫延緩開發，竣工時間從2014年推遲到2016年。這個被命名為"長寧來福士廣場"的項目是有著百年歷史的舊上海聖瑪利亞女中所在地。凱德中國曾試圖拆掉這些歷史建築，但遭到附近居民的強烈抗議。最後，凱德中國做出妥協，對項目上的歷史保護建築遵循"修舊如舊"的原則，1棟保護建築完全保留並修繕恢復成原樣，4棟保留建築按原樣復建，而學校操場則被改建成開放性綠地廣場供市民休息。
在上海市中心土地日益稀缺的趨勢下，無論凱德系被迫或有意延緩開發進度，似乎都將繼續獲得穩定的高投資回報率。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/11122198792.shtml
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