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房企前三季銷售分化：強者業績普漲中小公司不樂觀
導讀
從已發佈的公告內容來看，多數大型房企的銷售出現增長，部分房企已接近完成全年銷售目標。相比之下，小型房企的業績普遍不佳，大多表現為預虧。房企“增收不增利”現象依然明顯。
2015年以來的市場回暖，仍然無法改變分化大勢。
截至10月14日，已有超過3
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0傢房企公佈前三季度銷售數據，另有30多傢房企發佈前三季度業績預告。從已發佈的公告內容來看，多數大型房企的銷售出現增長，部分房企已接近完成全年銷售目標。相比之下，小型房企的業績普遍不佳，大多表現為預虧。
大型房企中，萬科以1804.7億元銷售規模位居上市房企之首，恒大、保利前三季度的銷售也已達千億規模。
易居克爾瑞的分析指出，房企分化趨勢愈加明顯。從近幾年來的趨勢來看，全國排名前10、前20、前50的房企銷售門檻一直在提升。相比之下，一些中小型房企不斷積弱，正遭到並購或淘汰。
該機構表示，在政策松綁的推動下，房企將在四季度加快出貨，並沖擊全年銷售目標。但這並不會改變樓市區域分化，以及房企業績分化的大趨勢。
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10月9日，萬科發佈的公告顯示，2015年1-9月累計實現銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元。該數據比去年同期增長21%，在業已發佈三季度銷售數據的房企中，萬科的銷售居首。
萬科也是今年首個達到千億規模的房企。今年上半年即實現銷售金額1099.6億元，繼2014年後，再度成為國內唯一半年度銷售突破千億的房企。
今年前三季度，恒大累計實現銷售額1287.4億元，同比增長31%。保利實現銷售額1097億元，同比增長19.5%。按照公司制定的全年目標計算，兩者的完成率分別為87%和73%。
這也是已經發佈三季度銷售數據的房企中，僅有的三傢超過千億的企業。分析指出，綠地在前三季度的銷售可基本確保千億規模無虞，萬達、中海也有望沖擊千億。
同時，多數大型房企的銷售實現同比增長。其中，碧桂園前三季度銷售額845.8億元，同比增長4.4%；華夏幸福銷售額449.2億元，增長20%；華潤置地銷售額635億元，增長43%。
但由於銷售增長率和年度銷售目標的設定不盡相同，完成情況也有所差別。截至9月末，上述三傢企業的銷售完成率分別為62.7%、73%和81%。
大型房企中，有兩傢的銷售業績出現下滑，融創前三季度銷售額478.2億元，同比微跌1%；富力銷售額338.5億元，下降16.50%。
克爾瑞分析指出，三季度銷售情況較好的企業有三個特征：標桿房企品牌效應強，受到市場及季節因素的影響較小；佈局重心在一線及重點二線城市的房企銷售業績較好；以改善型產品為主的房企業績增長明顯。
中小房企“不樂觀”
相比之下，中小房企的業績不甚樂觀。大部分中小企業並未公佈銷售數據，而僅僅發佈業績預告。
據中原地產的統計，截至10月13日，已經公佈3季報預告的上市企業共有37傢，以中小房企為主。其中，隻有12傢房企的業績實現預增或預盈，20傢企業出現預虧或預減，另有5傢業績預警。
中原地產首席分析師張大偉認為，整體數據“非常不樂房屋貸款利息觀”。尤其對於分佈在三四線城市的企業來說，業績下滑幾乎是可以預見的。
鐵嶺新城公告稱，截至目前，三、四線城市房地產市場景氣度仍然很弱，作為其上遊行業的土地一級開發市場也受到瞭很大影響，公司土地出讓情況不佳，導致業績虧損。
綠景控股的公告顯示，今年前三季度，預計歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損720萬元至1080萬元，虧損程度比去年同期進一步加大。業績虧損的原因是：管理費用增加；銷售收入減少。
天寶基建則預計前三季度的業績為“同向大幅下降”，歸屬上市公司股東的凈利潤降幅可達69%-73%。下降原因與前述企業類似：主要銷售項目未滿足收入確認條件，預計主營業務收入將大幅下降，凈利潤相應程度減少。
機構分析指出，大型房企與中小型房企、區域房企之間，在融資能力、銷售能力、成本管控等方面存在明顯差距。加之不少小型房企分佈在三四線城市，業績大受影響。
在導致“銷售收入減少”的因素中，“轉型”也是重要方面。近年來，不少中小房企宣佈退出房地產業，並不斷減少房地產業務的比重，也被認為是導致業績下滑的重要因素。
業績分化還將加劇
對於今年前三季度的業績，張大偉指出，大部分企業並不出色，預計在2015年完成全年銷售目標的企業可能不會過半。
他還表示，雖然2015年樓市出現明顯復蘇，但房企“增收不增利”現象依然明顯，房企利潤率持續下調，中小企業的下調幅度將更加明顯。
房企的分化體現為“強者恒強”。按照克爾瑞的統計，今年前三季度TOP10房企入榜門檻為455億元銷售額，較去年同期增加8億元；TOP20房企銷售金額門檻230億元，同比增長21%；TOP50房企門檻則達到123億元，同比增長14%。
同期，10強、20強和50強房企的銷售面積門檻也有明顯提高。
上述機構還表示，根據中期業績發佈會房企公佈的下半年推盤計劃，可看出新推貨值明顯高於上半年。由於7、8月為銷售淡季，因此大部分房企的推盤時間都將集中在9-12月，預計四季度房企業績將有普遍提升。
但業績“翹尾”的預期，並不會改變企業分化趨勢。張大偉指出，全國樓市已經出現瞭以一二線與三四線劃分的“兩重天”，房企分化也會愈加嚴重。
按照蘭德咨詢機構的觀點，未來還將有大量的中小企業通過出售項目、被並購等方式出局。未來一段時間，房地產界的並購潮恐將愈演愈烈。
(責任編輯：UF035)
新聞來源http://business.sohu.com/20151015/n423283602.shtml
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