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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-11/10542641179.shtml

  新浪樂居訊 房地產是資金密集型行業，對資金的渴求度以及對資金價格的敏感度都非常高，近年來，由於全國各大城市房價均經歷瞭較大的增長，在房價高啟的情況下，房地產業的消費人群需要信賴銀行信貸才能完全購買的人數不斷增多。可以這樣說，資金市場的任何一點變動都將快速的傳導到房地產端。

  現在，這一傳導機制因去年底以來的互聯網金融對銀行業的沖擊已經開始顯現。由於餘額寶等互聯網金融產品的競爭，加之銀行業和房地產業自身存在的問題，2014年以來，我國資金市場的成本持續居高不下，由於房貸利率贏利性低，且房地產市場風險顯現，我國各大銀行已經相繼收緊瞭各地的房地產貸款額度，貸款利率也相應提高，現在，不僅85折優惠利率不見蹤影，就是受國傢政策支持的首套房貸款利率，大部分銀行也選擇瞭上浮5%銀行房屋二胎缺錢急用哪裡借錢-30%的銷售策略。

內容來自sina新聞

  更為重要的是，這個調整顯然不是短期的。3月3日公佈的shibor數據顯示，近來，短期上海銀行間同業拆放利率近來有所下降，但是3個月以上的長期利率仍然維持在5%以上的高位，1年期利率更高達5.76%。這說明，我國資金市場長期的成本壓力並未降低。同時，資金成本上漲的壓力還很大。銀率網的統計數據顯示，近期有不少銀行的理財產品的年化收益率在6%以上，華夏、民生推出的某些理財產品的年化二胎借貸利率收益甚至高達12%-15%。在這種情況下，如果按各大銀行2013年上半年公報的行業平均凈息差2.5%的標準計算，銀行業要維持2013年上半年的利潤，其貸款利率應在8%-8.5%之間。

  而羊毛出在羊身上。房貸額度的縮減將增加貸款的難度，利率的提高將最終由購房人買單。但是，由於我國各大城市房價已經高啟，目前不少城市的房地產需求的支付能力可能已經接近極限。眾所周知，房地產的需求分為剛性需求和投資需求兩種，從支付能力看，剛需一般支付能力有限，必須依賴銀行貸款才能完成購房行為。投資性需求支付能力較強，但追求較高的投資回報率。如果按當前首套房貸款利率上浮5%-10%的標準計算，則剛需傢庭的支付能力會更弱。投資也好不到哪裡，中金標準數據"百城住宅投資收益指數"公佈的數據顯示，我國當城各地住宅投資收益呈遞減趨勢。在中金標準數據監測的116個大中城市中，有35%的城市的住宅投資收益率不及銀行理財產品收益，其中不乏杭州、青島、秦皇島和寧波這樣的經濟發達城市。在這種的情況下，房地產投資需求也將大幅減少。

中金標準數據本輪房地產市場繁榮接近尾聲

  在這個階段，由於存貸比限制以及同業理財產品、互聯網金融產品競爭的加劇，銀行的吸儲成本不斷增加，凈息差收入不斷縮小。原來利潤不高、期限較長的個人房貸業務自然成瞭需要重點調整的業務領域。

  銀行信貸政策的調整對於房地產市場的影響立竿見影。2月份各地城市公佈的數據顯示，不少城市商品房成交量都出現瞭不同程度下跌，其中，北京新建住宅成交量創2007年北京有網簽記錄以來的最低紀錄；上海新建商品住宅成交量同比縮水23.43%；廣州商品房成交量環比下降43%......

  而個人房貸之前的利率隻有6.55%，優惠利率為85折，這個利率不僅不能維持銀行的贏利，甚至可能給銀行帶來虧損。在當前社會資金需求旺盛，影子銀行利率遠高於銀行水平的市場環境下，有錢不愁貸的銀行自然會選擇縮減房貸額度或者上調房貸利率。

  對於當前的房地產市場的走勢，不少開發商及業內人士認為是短期走勢。但是成交量的回落隻是市場對資金價格上漲的最初反映，其背後是資金價格與需求的市場規律。

  量在價先。房地產市場變化最終將傳導到價格領域，沒有成交量支撐的價格必然會發生下跌。由於我國當前房地產行業貸款的集中度，以及房產押品在銀行業的占比都相當高，房地產價格的下行必然導致銀行不良貸款增多，並最終影響到資產負債表。這種風險，對於銀行來說，是無法承受的。

  銀行一直寄望風險永不顯現。而當前金融市場的競爭，特別是餘額寶們的興起顯然打破瞭銀行心中的"夢想"。近段時間，雖然央行公開表態不會取締餘額寶，但是三大行等銀行還是公開表示拒絕與餘額寶等合作。即便餘額寶面臨官方更嚴厲的監管，但是資金市場的一池死水已經被吹開，隨著銀行版餘額寶的相繼推出，以及銀行理財產品利率的不斷上升，以及中國社會融資總量已經躍居世界高位的市場環境的演變，中國資金市場的成本在很難在短期內再回到2013年年中之前。

  目前，餘額寶們顯然動瞭銀行的蛋糕，並間接性的打擊瞭開發商，銀行與開發商們對其大加垢病、指責甚至抵毀都在所難免。但是，銀行和開發商們更應當認清，自己的言行其實完全是借題發揮。因為，"餘額寶"們根本沒有這麼大的能量，能夠顛覆中國金融市場和房地產市場。

  中國金融市場與房地產市場的問題，歸根到底還是兩個市場內部建設的問題。就金融市場來說，是長期的低利率、負利率政策，影子銀行的膨脹，以及金融機構的非理性擴張，造成瞭當前貨幣資金在金融體系內空轉，實體經濟得不到有效支持的金融亂象；就房地產市場而言，當前房地產市場存在的部分城市供給過剩，大部分城市房價收入比遠超當地居民購買能力等問題，深層次的原因是政府主管部門缺乏理性長效的治理策略。

  這些，都與餘額寶們及金融創新沒什麼關系。餘額寶們不過加速瞭中國金融市場和房地產市場內在問題顯現的時間。但是，讓問題顯現也沒什麼不好。當房價已經高昂到大部分民眾不可承受的時候，刺破泡沫或者是放任泡沫破裂，或許是中國經卡債整合銀行二胎年息濟最好的選擇。惟如此，各行業才能重新回到均衡發展的起點，中國的青年一代、新技術、新產業才能擺脫沉重的生活壓力輕裝上陣，中國經濟也才有可能跨入另一個高速發展的新階段。

  眾所周知，銀行貸款的支持是房地產市場繁榮的重要條件。2013年上半年之前，個人房貸由於還款好、違約率低，一直是各銀行追逐的重點。為瞭吸引房貸業務，各銀行甚至紛紛推出85折、90折等優惠政策。但進入2013下半年，特別是2014年以來，隨著商業銀行理性業務的快速擴張，存款利率市場化進程的推進，以及以"餘額寶"為代表的互聯網金融產品的競爭，我國金融市場步入瞭寬貨幣、高利率、緊信貸的流動性異常階段。
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