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萬柳書院走出"冬眠？
2012年的地王項目萬柳書院給市場留下瞭無盡的期待
??新浪樂居訊(記者 邱瑟)對於兩年前曾名噪一時的 “地王”項目萬柳書院來說，第三個冬天的來臨，正意味著春天不遠。
??從2012年7月10日開始，這片西北三環邊海淀萬柳最後一塊宅地，被曾經操刀釣魚臺七號院的開發商中赫置地收入囊中，便給市場留下瞭無盡的期待。
??29個月過去，新浪樂居記者實地探訪萬柳書院發現，圍墻裡的凈地如今已經是一片灰調磚瓦的建築群，低調而內斂，和大部分待入市的新項目不同，萬柳書院幾乎看不到太多廣告牌。周邊的二手房已經講過瞭好幾輪房價上漲的故事，目前均價已逼近甚至突破瞭10萬元/平方米的關口，但真正的主角還未登場。
??2014年，雖然北京普通住宅項目整體業績下降明顯，但海淀區域的豪宅項目並未受挫，今年進場的萬科如園、華潤萬橡府、保利海德公園(微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和琨禦府悉數獲得熱銷，搶食高端市場有限的蛋糕，萬柳書院為何一再缺席？
??豪宅項目爭相進場
??由於土地價格上漲催生瞭泛豪宅現象，2014年北京豪宅市場競爭比往年要更為激烈。從年初泰禾北京院子(微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和閱園兩個單價超6萬元的住宅項目成功取得預售證開始，北京豪宅市場的競爭拉開。
??一個最為明顯的標志是，保利於2011年接手的薊門橋地王項目也選擇在今年入市。6月14日，北京市住建委網站公示瞭保利?海德公園的預售證，最高預售價格達9.7萬元/平方米，為北京年內新入市期房住宅項目單價最高。
??在海德公園取證3天前，合生霄雲路8號剛剛獲批瞭79套單價在14萬元/平方米的現房。而更早之前的5月31日，位於建國門的中海楓丹公館(微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)也進場拿證，其獲批的住宅部分最高價格同樣近10萬元/平方米，達94197元/平米。
??新浪樂居不完全統計發現，除瞭上述單價接近或超過10萬元/平方米的頂級豪宅之外，單價超過5萬元/平方米的高端項目今年更是紮堆進場。
??傳統中央別墅區孫河板塊，率先入駐的龍湖和泰禾都在今年重推銀行二胎借貸缺錢急用哪裡借錢瞭其在孫河的雙瓏原著和北京院子項目；海淀區域，華潤橡樹灣的升級產品萬橡府、京投琨禦府、萬科如園等悉數在今年陸續開盤。
??“由於自住房等政策影響，今年北京高端改善市場機會更大一些。”北京龍湖總經理宋海林對新浪樂居表示，在這樣的思維指導下，北京龍湖在今年重返別墅主場。
??根據亞豪機構統計數據顯示，10月份，北京63個在售報價每平方米超過5萬元的公寓類豪宅項目中，累計成交瞭364套房源，環比上漲26%，同比上漲42%；銷售總額為37億元，環比上漲10%，同比上漲36%。
??值得註意的是，自6月份以來，北京公寓類豪宅成交量已經連續4個月呈現逐月回升態勢，10月份成交量、成交面積雙雙超過去年同期水平，成交量更是創下17個月以來的新高。而總價在2000萬元以上的高端豪宅項目累計成交48套，創下今年最高值。
??苛求品質“延遲”入市
??在今年北京豪宅市場各路英雄“隆重登場”之時，被外界廣為關註的中赫?萬柳書院一直靜默。
??“我們是把它作為一件藝術品而不是一件工藝品來打造，因此一定要到我們認為‘拿得出手’的階段，再真正亮相。”一年前，市場曾有傳言萬柳書院已經啟動內部認購，中赫置地首席執行官孫鵬曾如此回應。。
??中赫置地品牌總監朱敏對萬柳書院為達到自己“拿得出手”的品質標準所做的一切，有親歷和深切的感受。
??光是一道灰磚圍墻，就經歷瞭數次樣板墻的推倒和重建。細致甚至落實到磚與磚之間的勾縫中，單是勾縫劑的色澤，便經歷瞭超過30次的精細調配，而勾縫深度，則嚴格要求8mm—12mm，最終才能呈現萬柳書院磚墻的顏色隨著光線、氣候、時令靈動變化。由於工藝對工匠的要求頗高，中赫因此換瞭好幾撥工程隊，“每位熟練的工匠一個小時也隻能完成4-5平米的外墻勾縫，工程隊嚇跑瞭幾波。”朱敏說。
??萬柳書院的灰墻大院是中赫風格的標志。磚墻中所用到的灰磚，也是中赫置地遍踏全球考察後，最終選定瞭荷蘭手工燒制的CRH品牌暖灰色粘土磚。與常規概念中的灰磚不同，這種由天然礦物質陶土燒制而成的粘土磚，成品經歷1200℃以上的高溫燒制，保溫、隔熱、降噪功能均要優於同類產品。
??和灰磚呈現出低調而厚重的氣質相同，萬柳書院在設計上拋棄瞭大部分豪宅項目對表面奢華的追求，將重心放在產品功能的細致打磨上。
??為瞭追求空間的靜，萬柳書院的每一扇門、一扇窗、一塊磚都經過嚴格選材設計，一個亮眼的細節是，萬柳書院窗戶中的玻璃、密封條和框架均來自不同廠傢的專門定制，每一個元素都找最好的生產商，三傢合作設計，最終生成瞭萬柳書院私傢定制獨一無二的窗。萬柳書院窗的隔聲等級達到三級，氣密性達到七級，整體隔音效果達到瞭劇院級標準。
??“現在很多豪宅都會采用這種三層雙中空LOW-E鍍膜玻璃，但絕少有人會做到定制密封條和框架這麼用心。”中赫置地品牌總監朱敏對萬柳書院那些不易被看到的精工細築娓娓道來。同樣是為瞭這份“靜”，萬柳書院甚至在車庫地面塗層的選取這樣的細節上都做足瞭文章。不同於以往我們在地庫行車時常常聽見的輪胎與地面摩擦產生的“滋滋”聲，萬柳書院專門挑選瞭聚氨酯地坪漆，盡可能地把這種摩擦噪音降到最低。考慮到居者特殊車型對車庫的多元化需求，萬柳書院專門設計瞭滿足跑車貼地性要求以及方便高大房車入庫的4.5米高車庫入口。
??除此之外，萬柳書院對居住其中的人的關懷幾乎滲透到瞭每一個細節。室內空氣的質量和濕度都得到瞭嚴格的把控：霍尼韋爾電磁過濾網靜電除塵箱，可吸附顆粒直徑在1.0微米(PM1.0)以下的懸浮顆粒；斯坦德陶瓷空氣加濕器，能保證把濕度控制在人體適宜的范圍之內，顯著提升幹燥季節下的人體舒適度；美國RGF光電離子空氣凈化器，能夠短時間殺滅空氣中超過90%的細菌、病毒和黴菌，並可以分解VOC (揮發性有機化合物)氣體和異味，同時生成的負離子可以消除空氣中的懸浮顆粒物。還有居者每天接觸到的水，萬柳書院的廚房管道末端設置瞭PP棉、活性炭，並設置瞭反滲透膜等五層濾網的飲用水過濾器，保證水質達到直飲水的標準。
??“萬柳書院很耐看，初識低調內斂，但細細瞭解下來，中赫內功修為很高。”一位參觀過萬柳書院的業內人士評價。
??曾操盤過多個豪宅項目的東匯置地CEO劉東表示，頂層財富人群對居住舒適度的本質要求要多於對奢華感的追求，尤其是近兩年，健康傢居更受到關註。
??明年頂豪競爭壓力加劇
??在萬柳書院看似“冬眠”的閉門修煉時，北京的高端住宅市場也在變化。
??8月26日，《新京報》一則“2014年，北京隻有三座頂級豪宅，是誰？”的廣告將市場鎂光燈聚焦到瞭高端物業中的頂級住宅身上，萬柳書院在此時有過為數不多的曝光。而此後又進入自己的節奏中，目前的最新消息是，萬柳書院將在馬年內以現房姿態入市銷售。可見的是，隨著時間的推移，北京的諸多高端項目將紛紛踏上入市的節奏，看似收官的2014年，更似是豪宅井噴元年的序幕拉開。
??2013年以來，北京國土局先後出讓瞭9宗樓面價4萬元以上的地塊。包括懋源的夏傢胡同地塊、中糧孫河地塊、融創農展館地塊、金地19街地塊、保利首開東壩地塊、首城東壩地塊、合景泰富東升鄉地塊，以及今年年初出讓的龍湖、泰禾西局兩宗地塊，值得關註的優質地塊還有在中赫拿萬柳地塊之前的南昌市政香河園3號地。
??以項目開發周期計算，這些地塊均有可能在2015年入市，這些樓面價超4萬元/平方米的項目，都有望建成頂級豪宅。然而，據亞豪機構數據，北京3000萬元級別以上的頂級豪宅，近三年的市場年均成交套數在100套-200套之間2胎融資事業貸款全省皆可處理，萬柳書院的入市必將攪動市場，消化大量的金字塔尖客群。
??“高端市場風險正在加劇。”亞豪機構市場總監郭毅表示，在資金壓力和周轉率的要求下，2013和2014兩年沉淀的高端項目預計會在明年集中入市，而北京高端置業需求的平穩狀態很難受到供應激增的影響。
??事實上，在北京特殊的土地出讓背景下，傳統豪宅開發所遵循的慢周轉和土地溢價增值打配合的模式已經被打破，整體競爭格局發生改變的情況下，豪宅開發商把準自己的節奏，以品質求勝將顯得尤為重要。
??“京西，尤其是海淀的客群對萬柳書院是非常認可的，凡是來看過項目的客戶，很多都一直在關註，我們並不缺客戶基礎，萬柳書院現房入市，也將接受業主最嚴苛的品質檢驗。”面對新浪樂居記者的提問，中赫置地品牌總監朱敏表示，萬柳書院對市場的信心源自於對自身品質的自信。
??看似“冬眠”的萬柳書院，“復蘇”迎來的是春暖花開還是寒風蕭瑟，隻有時間會給出答案。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/20445945165312659075795.shtml
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