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專傢:武漢用規范的租房市場解決"膠囊房"難題
《人民日報》6月9日發表文章：《治群租：居住需求不可忽視要封歪路需開新路》。6月16日，武漢發佈《關於加強住宅小區違法建設等突出問題綜合治理工作的意見》首次明確，小區違建、噪音油煙擾民、毀綠種菜、膠囊房等問題一經發現，當事人必須限期整改，否則相關職能部門將聯合執法。作者在武漢居住瞭35年，感覺到這種事情說說容易，做起來很難很難。因為我一出門、一抬頭見到的都是這些事情。有法不依！有法難依！
但是，膠囊房、群租問題不是不能解決，關鍵是看政府部門的工作力度與對外地先進經驗的吸收程度。作者發現，現在全國各地治理膠囊房、群租問題的模式大體上有兩種：上海與餘杭。
"上海模式"。鑫澤陽光公寓是上海閔行區最大的外來務工人員集中居住點，主要為莘莊工業園區配套。11棟6層樓公寓房、2棟8層小高層，共1218間單元，可住6000人左右。大多房間像學生宿舍，40平米左右，一側是"頂天立地"的櫥櫃，一側是衛生間，裡面4個上下鋪，可住8人。下鋪撤掉，換成書桌和衣櫃就成瞭4人間。租金每月900-1100元。沒有廚房，但小區裡有可供400人同時進餐的食堂。公寓租金大約比外面便宜三成。在閔行，至2013年底，類似的來滬人員集中居住點已有25個，建築面積62.5萬平方米，還有7個項目在建，建築面積達40.4萬平方米。對於周邊的房子，這傢公司采取"回租"的方式，即根據業主自願原則，把周邊被整治的群租房回租，統一裝修，統一轉租，統一管理。這種方式受到瞭不少業主的歡迎，不用擔心"二房東"破壞房屋結構，不用擔心群租整治，不用上門催房租。
這種公司武漢也有，但是大都是不規范的"二房東"，駐紮在各個小區裡，為瞭自己公司的利益，往往會把業主的房屋進行違規改造，爭取有更多的房間可以盈利。看來像上海那樣管住"二房東"是十分重要的。好的租房市場需要好的"二房東"公司。對"二房東"公司規范是政府應該做的--每個房間的最小面積，一套房最二胎房屋買賣多租給幾個人、廚房廁所不能住人等等應該由政府規定，並嚴格執行。這樣的話，市民是很歡迎這樣的"二房東"公司的。
"餘杭模式"。杭州市餘杭區政府則是主動出擊，運籌帷幄，財政出手。他們嘗試把閑置的多高層公寓和存量商品房，以及老舊小區閑置房等房源，都納入政府公租房體系。房源單套面積原則上控制在80平方米以下。有房子出租的，可以到指定的中介機構掛牌，中介費用由政府買單。租賃房子的人也不僅僅是餘杭本地的困難傢庭，無房的外來務工者、大學畢業生、創業人員都能申請餘杭區的公租房，實現"就近居住"的夢想。公租房建設無疑需要政府再投入，而目前餘杭區已經替2.5萬戶農民完成瞭多高層公寓的建設，以每戶人傢分到四套住房、自住兩套來算，保守估計，就有5萬多套空餘房源；此外，餘杭區現有的商品房建設量也很巨大，保守測算長期無人居住的閑置房源也有5萬多套。如果政府再投資公租房，無疑是一種浪費。關鍵是政府舍得給力，租各種公租房的人，都能享受最高不超過當月房租費60%的政府租金補貼，而且中介費全免；出租公租房的房東，租金按市場價格估算後，當年還能享受政府全額補貼的第13個月的租金。這是不是有一種"民辦公租房"的味道？據媒體報道，這種大規模的運作"公私合一"的公租房體系，在全國尚屬首次。
這種方式也給武漢帶來一種啟示，在大工業區、還建樓盤、大學、寫字樓、創業基地集中的地方，可以考慮建立公租房性質的租房市場。從理論上說，大學生在大學裡都是有宿舍的，但是，有的學生出於某個方面的考慮，需要住一個單間，也未嘗不可。關鍵是要有規矩，對房間不能想怎麼改就怎麼改，那將給其他住戶帶來巨大的隱患。
在一個市場經濟國傢，正規、安全、守法的租房市場是必要的。房地產商除瞭建可以賣的房子之外，也應該建專門出租的房子，當然需要政府給予政策支持。
膠囊房、群租現象估計又會成為7月初武漢電視問政的焦點問題，希望政府能夠正確對待，多學學上海閔行、杭州餘杭的經驗，采用多方贏利的模式解決問題，盡量把壞事變成好事。
(作者系長江商報商學院教授、湖北省統計局副局長)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/09324235500.shtml
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