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馬躍成棄購把自住商品房推到兩難境地
北京自住商品房到底是個什麼性質的東西，一直沒有說清楚。當初我就為，這個自住商品房最後的方向，隻能是商品房，因為這個房價並不算低，一般來說，今年的自住商品房價，基本上就是去年的商品房價，如果把這麼高的房價作為政府福利，似乎有點強盜邏輯。但是，在房價上漲通道裡，作為政府打壓高房價的武器，其作用還是值得期待的。因為，自住商品房的目標很明確，就是解決剛性需求，有比周圍房價低30%的價位優勢，也是對自住房群體的照顧。
但是，後來的文件規定自住房的產權有政府的一部分產權。具體說，當5年後銷售的時候，其收益所得，要有政府30%的分成。這其後，就讓我感到，政府的目標亂瞭，他們把政府的責任搞反瞭，你本來是調控樓市的，保障居民自住需求的，怎麼搞著搞著，這個自住商品房也成瞭經營的目的瞭，政府也開始要回報瞭？我以為，政府是要把房價調控到自住商品房的價格區間上來，這才是一個相對合理的房價。沒想到，政府還想在自住商品房的建設上分得一杯羹。
其實，打著自住房剛需的旗子，進行投資的購房人不在少數。在第一期搖號的過程中，就有一位女士，說自有的三套房子通過換名字，已經把自己身份洗幹凈瞭。正以無房戶的身份申請自住商品房，他的核算的情況是，爭取到一套自住商品房，可以輕松賺取約百萬的收益。當然，這些都是在商品房繼續上漲的基礎上說的，他們沒有計劃到，如果房價下降瞭會是什麼結果？說句實在話，自住商品房的價格，絕對不算低價，與人們的收入水平相差的也不是一點半點，政府把這樣的高價房當成保障房推出來，並不合適。
自住商品房的性質由商品房改向保障房，決定瞭這個創新就失去瞭本來意義，也決定瞭，未來問題的復雜性。政府也把房價定在永遠上漲的基礎上，似乎顯得很無知，房價怎麼可能永遠上汽車2胎借款利率多少免費諮詢試算漲，政府想著和業主分享增值的收入。卻實實在在地忽視瞭，市場是有波動的，房價是可能下降的，如果房價下降，政府是不是也要承擔損失？如果業主賣房的話，還好說，各自承擔房價下跌的損失。但是，如果業主不賣房，而是繼續居住下去，政府是不是還要每天補助業主呢？否則，不符合利益共享，風險共擔的原則。
這種情況還很快就快遇到瞭，日前，北京金隅匯星苑、首創悅都匯和金隅匯景苑三個自住型商品房項目陸續完成搖號並公佈瞭搖號結果。但與申購時的火爆場面不同，項目搖號後卻出現瞭較高的棄購率。北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%，第二個自住型商品房項目首創悅都匯700個中簽傢庭共認購296套，棄購率超過50%。兩傢都透露，由於棄購率較高，將再次啟動搖號工作。政府以為的香餑餑，讓購房人並不領情。
面對這種情況，北京即將入市的自住型商品房的房企壓力更大，據瞭解，即將後續入市的幾個自住房項目，大部分位於六環外，有個項目甚至到瞭平谷，預售的價格還在1.1萬多元/平米，地理位置更加偏遠。有分析甚至指出，高棄購率會造成大量自屏東二胎房貸住型商品房進入閑置階段。
今年以來樓市整體遇冷，北京的二手房價格出現下滑，應該是人們棄購的主要原因。原來計劃的30%價格優勢，也不再明顯，有的還出現當地二手房價低於自住房的情況。另外，動輒1萬以上，甚至2萬多的房價，每套房子都定位200多萬的水平上控制，實際上也是沒有考慮到人們的實際承受能力。很多人是本著投資過來搖號的，如果，不能盡快出手，對某些人來說，資金緊張，不能不考慮持有房子的壓力和風險。
按照北京市政府的設想，自住型商品房政策是穩定房價長效機制之一，希望形成高端有純商品市場，中段有支撐，低端有保障的調控結構。但是，不管看起來劃分的多麼科學，在各個階段之間，都沒有一條紅線。按照，該市場的市場管，該政府幫助的政府要承擔責任的原則。政府需要做好的隻是，幫助沒有能力自己購房的人群。對於自購商品房的人群，政府應該做的，也是能夠做的，就是宏觀調控房價，而不是設身處地的參與其中。政府做應該管好的就是保障房的使用，目前一個最大的問題，就是沒有退出機制，保障房多年都是投資占相當比例，大大浪費瞭政府資源，也加劇瞭住房矛盾。北京每年新建商品房共10多萬套，而自住商品房去年推出瞭2萬套，今年計劃供應5萬套，總計7萬套的供應量，占到普通商品房的供應量70%。如此規模，讓政府深陷其中，必然是被束縛的不能動彈。同時，也給政府帶來不小的風險。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/09184320313.shtml
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