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內容來自sina新聞
王小廣:房地產調整不是短期波動 而是長期拐點 記者：2014年的房地產市場讓人意料之外，這次房價下跌什麼原因？
王小廣：綜合分析今年房地產市場調整的原因，主要有三個原因。第一，金融環境明顯趨緊。新一屆政府肯定不能走上屆政府那種擴張的貨幣政策的老路，新一屆政府去年已經定瞭調子，貨幣政策要穩。從朱鎔基時代開始這十五六年都是寬松的政策，如果現在不改變這個政策，以後面臨非常大的風險。雖然放松貨幣政策還能把房價推高一波，但是，繼續采取寬松的貨幣政策，可能產生不可控的系統性風險。現在貨幣政策最多是微調，放松一點，不可能大放松。
貨幣供給增長放慢會導致利率上升。之前官方的名義利率低於實際利率。壓低利率是為瞭鼓勵投資，降低投資成本，提高投資收益。國有企業減輕負擔。這是金融壓抑理論所講的標準政策，即通過政府管制，人為壓低利率水平，而正在推行的利率市場化也會導致利率上升。這兩方面結合，資金成本肯定是上升的。
宏觀政策緊，內生的市場金融也緊，因此，房地產所面臨的寬松環境開始發生根本性變化，而房地產是資金密集型產業，房地產泡沫的主要推手是貨幣過多，因此，房地產商自然感到困難。
第二，房價太高，剛性需求越來越少。房價高，大傢不難理解，過去10來年，每地房價平均至少漲5倍，有的地方達10倍。房地產過剩，大傢可能沒有概念，可以查電表來統計，也可能數黑燈，這都是有效的方法，但為瞭推高房價，相關部門總是不願意揭示真相。
第三，住房供給已嚴重過剩，過剩程度超過瞭鋼鐵、水泥等產品。
在國際上講，100個居住，卻有110套房子，即1.1：1時，住房就是明顯過剩。當年日本泡沫經濟破滅時就是1.1：1的樣子，而我們現在達到什麼程度呢？我估計至少是1.2：1，有的地方達到1.4：1，過剩程度很大，如果是1.4：1，那麼50年也消化不掉，人口的拐點也要來的，城鎮化也快到頂峰瞭(當然還有就是高房價下無城鎮化)。
房價高，又嚴重產能過剩，資金供給又不足，當然，住房銷售就會明顯下降，再引起房價下跌，房價
龍潭房屋二胎下跌後，住房銷售和投資又受到影響，因此，這次房地產調整是大級別的調整，不是短期現象，將會長期化，沒有5年、10年的消化，中國的住房難以恢復正常。
在2013年的房價上漲中，主要是兩股人推動，一部分有實力的投機需求，另一種是恐慌性的購房者，其實他們根本沒有能力買房子，但受到鼓動，或者過去房地產發展的情況告訴他們，房價還會漲，趕快搶，帶著強烈的投機心理購房，等價格漲起來再把房子賣瞭，這群人月供都可能付不起，這一人群是這次房價調整打擊最大的人群。
記者：您認為京滬廣等一線城市的泡沫比其他地方要大是嗎？
王小廣：北京雖然人口多，但是沒有幾個人買的起，外來流動人口中有文憑的收入還可以，農民工根本就沒有購買力。剛畢業的年輕人也是買不起來房子。房價主要是投資性需求過旺而抬起來的，並不普通人的剛需推動，這就是泡沫。另外，從錢的流量和總量看，越大城市泡沫越大，社會上的過剩流動性主要是流向這些地區，北京投資量為100的話，資金供給可以達到200以上，過多的資金流入，就會泡沫化，這不是什麼深奧的道理。而二三線，特別是四五線城市，錢流得少，特別是外部投資需求少，自然房地產泡沫小。在市場調整時，前者是既要擠價格泡沫，又要消化過剩產能，因此，一二級城市住房市場更不穩定，而三四線以來的城市一般沒有價格泡沫破滅問題，主要是生產過剩(可能大於一二線)，賣不動，資金無法回籠，但投資者的風險較小。
記者：房價下跌最後會影響到實體經濟怎麼辦？
王小廣：救市的壓力很大，越往後(泡沫越大)壓力越大，但救市的風險也更大，這就得好好權衡，過去政府特別是地方政府是熱衷於救市的，通常是調控不力，救市極賣力，原因很簡單，土地財政依賴，救市是救自己。但這次不一樣，救市不能再次吹大泡沫，泡沫越大，所需的過量資金會越大，風險也會陡然提高，因此，我認為，從地方政府的角度，救市是肯定的，但中央政府不會允許過去或采取大放松政策救市，隻是適當放松，適度減緩市場調整的力量而不是反調整。另外，限購政策過去執行也有許多漏洞，何況限購的總城市數僅幾傢，大多數城市並不限購，因此，我認為，放松限購政策的作用有限。沒有金融政策的大放松，這些都隻能是緩沖之計，有心理穩定作用而已。必須接受房地產大調整這一現實，至少不要出現過猛的沖擊而已。
我覺得，最好的辦法是通新產業或新的增長點來逐步抵消房地產調整。如促進服務業發展，促進產業升級，通過棚戶區改造，城市改造，加強長期的基礎設施建設等來抵消房地產的調整，這一過程也是結構調整的過程。
記者：房地產泡沫的消化和新的產業的更替需要的過程有多久？
王小廣：買漲不買跌，趨勢已經形成，假如政策再反復再來一個不負責任的泡沫，可能會出大問題。因此，當務之策是頂住，避免大放松。政策調整多是微調，緩沖，這一判斷如果成立的話，那麼，房地產調整至少要5年以上，10年也有可能，但中間也不是一路下行，說不定，跌一波，又反彈一波，然後再跌，總體走一個長期下降通道，肯定有幾個大調整，也有幾次大反彈。估計今年、明年、後年這三年是中國最困難的三年，明年是最難的。
中小房地產商肯定要大量倒閉，大的開發商會拼命賣房子回收現金，一些逆市而行的，不註重風險防范的，也會淘汰掉。
要知道許多房地產商賺錢多並不是因為他們判斷正確，沒有寬松的貨幣政策房地產商是不可能賺那麼多錢的。判斷的錯誤必然會承擔責任。許多房地產商是跟風，沒有市場預測能力。統計數據顯示，去年國企央企都是判斷錯誤的，有些私營企業還好一點。去年好多央企認為習李2013年上臺之後要搞投資擴張，完全想錯瞭，一年下來發現不對頭，今年就開始收縮。現在這種情況下還"做多"，抱著過去的心態，賭政策大放松，肯定是不行的，應趕快調整策略，多賣房，降價促銷，回籠資金，以防資金鏈斷裂。
記者：您如何看待"定向降準"的政策？符合您說的"緩一緩房地產"的政策嗎？
王小廣：現在采取的定向調控政策，還沒輪到房地產，而且房地產的情況可能與整個經濟不一樣，主要
二胎房貸是什麼意思任何問題免費諮詢是防止大房企倒閉，中小房企淘汰的影響要小，而經濟穩定不一樣，中小企業是就業主力軍，是弱勢的大多數，因此，成為定向降準的對象。對房地產政策調整，不外兩類，一種是放松限購(但不能過度鼓勵投機)，二是對總體貨幣政策進行微調，定向降準恐怕難以成立。
記者：房價下跌周期中，您覺得如何打理資金？
王小廣：現在商業地產中風險最大的就是商鋪、門面房，商鋪最沒有前途，現在都網購瞭，隻有大型雜貨超市還有人去，還有一些特色的小店會有生意。以後小型商場、中型商場都沒有前途。現在銀行的理財產品5、6%的利息很正常，而通脹目前都在3%以下，存銀行拿現金是最合算的。而投資房子不僅收益不確定，而且風險很大，因為它流動性很差，房市下跌變現難，而且越跌越難。(王小廣為經濟學傢、國傢行政學院決策咨詢部研究員)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/08092780884.shtml
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