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內容來自sina新聞
部分房企樓市銷售回暖 憧憬不再收緊個人房貸
憧憬銀行不再收緊個人住房貸款小額信貸銀行比較
部分房企預期樓市銷售回暖
本報記者 姚軒傑
多傢上市房企高管14日對中國證券報記者表示，央行要求銀行進一步改善住房金融服務工作是一大利好，預計未來房地產銷售有望回暖。
房貸松緊是關鍵
華業地產常務副總經理陳雲峰表示，房地產市場成交量下滑的一個重要原因是個人住房按揭貸款收緊，影響瞭房企至少20%的銷售量。首套置業的群體屬於剛需人群，資金實力不強，90%的購房者都需要按揭貸款。
"房貸的松緊直接影響購房者的需求，從而影響房企的銷售。"蘭德咨詢總裁宋延慶表示。某大型國有商業銀行北京分行的信貸員曾向他透露，信貸員今年的貸款放款額度與去年基本持平，但三四線城市分行額度下降得非常明顯，這導致銀行信貸員挑肥揀瘦甚至附加條件。
某中部省會城市某房企高管向中國證券報記者表示，在區域中心城市，剛需樓盤的比例普遍超過60%，如果銀行放寬首套房貸要求，剛需樓盤的去化速度會加快。但在庫存較大的三四線城市，由於供需失衡，剛需已被消化，即使放寬首套房貸要求，對當地樓市的提振作用也不大。
陳雲峰表示，信貸是影響房地產市場的關鍵因素，收緊信貸就等於掐住瞭房企的咽喉。蘭德咨詢的研究數據顯示，綜合各類資金來源，在房企的外部資金來源中，去年銷售定金及預收款占46.2%、銀行貸款占45.1%；其他渠道包括基金、信托、外資、典當行等僅占8.7%。由此可見，銷售回款對房企資金鏈的影響可謂舉足輕重。
不過，央行要求商業銀行優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，並未提及保證房地產開發貸款的需求。市場人士認為，未來房地產企的資金鏈仍然會比較緊。對此，陳雲峰表示，對於房地產開發貸款，商業銀行一向更願意和萬科、中海這樣的大型企業合作，大部分中小房地產企業獲得開發貸的難度比較大。以往即使銀行信貸並不緊張，房企的主要融資渠道也不是銀行的開發貸。上市房企可以有十幾種融資方式，而未上市的中小房企開發的項目少，融資規模也不大，其融資需求通過信托等渠道基本能夠得到滿足。因此，即使銀行未來不放松開發貸，對房企的殺傷力也不是致命的。
貸款利率料難下調
"雖然央行態度明確，但商業銀行個人住房按揭貸款面臨的問題難以因此發生很大改變。"中原地產首席分析師張大偉認為，由於利率市場化正在推進，互聯網金融風生水起，銀行面臨的經營壓力很大。
華夏銀行副行長黃金老近日撰文稱，銀行5年期以上個人住房按揭貸款的基準利率為6.55%，如果按基準利率0.9倍執行優惠利率，則實際利率水平為5.9%。互聯網企業推出的餘額寶、財付通等理財產品的年化收益率一度高達6.5%，目前仍在5%左右。受互聯網金融理財產品的倒逼，銀行理財產品收益持續處於高位，基本維持在5%-5.5%。
銀行資金成本上升，導致個人住房按揭貸款利潤水平不高。一些銀行雖然一直表示支持此項貸款，實際上已大幅收縮甚至暫停。
張大偉表示，央行所發消息的原文是"綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平"，這說明銀行不一定會像以前那樣給購房者較低的優惠利率。一位銀行人士表示，在銀行業整體經營壓力增大的趨勢下，賠本賺吆喝的買賣沒人願意幹，不大可能下調個人住房按揭貸款利率。
>>>5.17"為母親買套房"新房屋二胎增貸浪樂居大型看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/07332731325.shtml
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