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內地房企大舉入港 業界預警淘金風險
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核心提示：記者發現，近年來內地開發商掀起瞭一波"進軍香港"的熱潮，萬科、保利置業、中海、越秀地產等房企陸續進入香港市場。
曾經被內地房企視為學習榜樣的港資地產商，如今卻發現自己傢門口多瞭一幫搶生意的學生。
《每日經濟新聞》記者發現，近年來內地開發商掀起瞭一波"進軍香港"的熱潮，萬科、保利置業、中海、越秀地產等房企陸續進入香港市場。
香港歷來被稱作"寸金尺土"，根據市場研究機構Demographia最新公佈的2014年度國際房價負擔能力報告，香港連續四年居於房價最難負擔城市之首。此外，香港樓市以高度壟斷著稱，以新鴻基地產、長江實業為首的少數財團掌控著大多數市場份額。內地房企以"初生之犢不畏虎"的姿態進軍香港，背後隱藏著什麼風險？
內地房企動作引港資開發商警覺
根據路透社報道，內地房企老大萬科於日前通過其全資子公司萬科置業(01036，HK)以8.6億港元收購位於灣仔聯發街12-24號的一舊樓項目。據悉，該項目原屬於香港本土上市地產商金朝陽(00878，HK)，該公司已經將建築圖則及權利協議轉讓予萬科置業，後者同時將承擔應課印花稅。
這並非是萬科首次進入香港市場。去年1月份，萬科置業聯手香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展奪得香港西鐵荃灣西站6區項目，成交金額折合約27.48億元(人民幣，下同)，樓面地價超50000元/平方米，萬科置業持有該項目20%的權益。
香港美聯物業首席分析師劉嘉輝向《每日經濟新聞》記者表示，最近2~3年內地房企進入香港市場動作加大，引起香港本地開發商的高度關註。
其中，赴港發展最早的中國海外在香港不僅已成功開發包括歌賦嶺、牛津道一號、赤柱灘道6號等系列豪宅項目，還於去年6月成功以約36億元奪得兩宗香港啟德發展區"港人港地"，項目已正式命名為"啟德一號"，並計劃在2015年第四季度預售。
廣州的老牌國企越秀地產在香港也分別擁有新界屯門青泰路16號的豪宅項目、九龍太子道西279號的豪宅項目與鯉魚門地塊，前兩者預計分別於2014年下半年及2015年落成，並將在合適時候推向市場。
保利置業也於今年2月份通過招標方式奪得香港啟德發展區的一宗限量住宅用地，項目總地價約為31.2億元，折合樓面地價為70288元/平方米，地塊用途為私人住宅，項目預計最快將於2017年預售。雅居樂也於2012年3月以7億港元的價格奪得香港新界西貢區銀線灣豪宅地塊，該地塊的樓面地價創下當年新界區地價新高紀錄。
除此之外，《每日經濟新聞》記者還獲悉，復星國際於日前成功入股香港電視廣播有限公司所擁有的西貢清水灣地塊，項目預計將開發成全港最大的綜合發展項目之一。
此外，合景泰富、世茂房地產也曾參與競投香港啟德發展區地塊，合景泰富董事長孔健岷在此前舉行的年報發佈會上更表示，公司將繼續在香港物色合適的地塊。
內地房企的動作，已經引起港資地產商的警覺。在今年3月3日舉行的新鴻基地產中期業績發佈會上，新鴻基聯席主席郭炳聯直言，由於越來越多內地開發商到香港拿地發展，預計香港土地市場競爭更加激烈，公司於同日宣佈擬向股東發行紅利認股權證集資最多222億港元，務求以更雄厚的資本參與土地市場的競爭。
優勢：更熟悉內地客購房需求
在劉嘉輝看來，內地房企頻頻進軍香港市場背後，一方面是出於資產配置分散風險的考慮，另一方面是在內地買傢赴港購房升溫的大背景下，為內地房企提供瞭良好的機遇。
美聯物業的研究報告顯示，在移民與資產保值增值等需求下，最近數年內地買傢赴港購房需求持續高漲。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》雲林房屋二胎記者表示，由於香港實施和美元掛鉤的聯系匯率制度，在2008年美聯儲推出量化寬松政策後，受到全球低息環境的影響，香港房貸利率一直維持在約2.2%的水平，遠遠低於內地的房貸利率水平，但租金回報率基本能維持在3%以上，因此投資回報率較內地物業更佳。
據劉嘉輝向記者介紹，在意圖抑制外地買傢的"雙辣招"政策尚未出臺前，香港一手樓市場內地買傢成交占比一度高達30%~40%，盡管該比例在"雙辣招"的打壓下出現明顯回落，但未來內地買傢赴港置業需求仍存在提升的空間，這也為內地房企提供瞭市場機會。
此外，黃立沖認為，由於在香港開發房地產的稅收支出遠低於內地城市，這也為企業帶來良好的投資回報提供保障。以企業所得稅為例，香港的稅率為16.5%，遠低於內地企業25%的統一稅率。除此之外，房企在內地開發還需要繳納數額不菲的土地增值稅，但在香港並沒有該稅種。
"值得一提的是，由於內地很多房企都是在香港上市，他們的資產本來就是以港元計價，與投資海外相比匯率風險大大降低，加上這些企業進行海外融資也是通過香港資本市場，在香港開發房地產減少瞭海外資金進出帶來的麻煩。"黃立沖認為。
風險：QE3退出增大香港樓價下跌可能
盡管與拓展海外市場相比，內地房企進軍香港擁有不少天然優勢，但其面臨的風險同樣不可忽視。
首當其沖的是政策風險，輝立證券房地產分析師陳耕告訴記者，香港的政策嚴厲度更高，對購房者的保障程度與對企業的處罰力度更大，內地房企要適應這些嚴厲的制度並非易事。例如，房企在銷售過程中作出失實陳述、發佈虛假或具誤導性資料的行為，會被定為罪行，違反相關條文的最高罰款為500萬港元和最長監禁7年。
此外，香港購房者更認可長江實業、新鴻基、新世界這些本地大鱷，除瞭早年在香港從事建築業務的中國海外，香港人對於內地房企品牌認知度很低，如何吸引本地買傢是一個挑戰。
但更令人擔憂的是，香港房地產市場以大幅波動聞名，自2004年以來，監測香港樓價的中原城市領先指數(CCL)顯示，該指數從2003年末大幅上漲約30點至120點，上漲瞭3倍。但進入新年以來，包括長江實業、新鴻基在內的港資地產商掀起瞭大規模降價潮，市場隱現"拐點"的跡象，內地房企如今進入香港市場同樣將面臨巨大的市場風險。
黃立沖認為，從房價的歷史周期觀察，香港樓市與內地樓市非常接近，目前香港房地產市場正處於周期頂部，並且已經出現下跌的苗頭。除此之外，由於聯系匯率制度的原因，與內地樓市相比，香港樓市受到美聯儲退出量化寬松政策的影響更大，隨著美國經濟復蘇帶動長期利率上漲，對香港樓市所帶來的沖擊遠高於內地市場。
"正因如此，我相信內地房企進入香港更多是處於平衡佈局的考慮，投資力度不會很大，對市場格局也不會造成實質性影響。"陳耕認為。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-12/09422685044.shtml
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